Los miembros del Congreso de los Estados Unidos, incluidos algunos de Michigan, están reactivando un esfuerzo para obtener apoyo federal para convertir edificios de oficinas y otros edificios comerciales obsoletos en usos no relacionados con las oficinas.

En particular, conversiones de ingresos mixtos con algunas unidades reservadas para viviendas asequibles.

Esta no es la primera vez que se introduce una legislación similar a la Ley de Revitalización de Centros Urbanos y Calles Principales (H.R. 9002) desde que la pandemia de COVID-19 causó estragos en los mercados de oficinas suburbanos, distritos comerciales y distritos comerciales centrales de todo el país.

Los esfuerzos para obtener lo que en ese momento se llamaba simplemente la Ley de Revitalización de los Centros se estancaron después de que se introdujo en 2021 con una gama más amplia de elegibilidad para la conversión que incluía cosas como hoteles, usos institucionales y proyectos de uso mixto.

Esta vez, la legislación proporcionaría un crédito fiscal federal del 20% para convertir edificios comerciales que han caído en la obsolescencia en viviendas de ingresos mixtos donde al menos el 20% de las unidades son asequibles para aquellos que ganan el 80% del ingreso medio del área designado por el gobierno federal.

En sí mismo, ese es un tema tenso en Detroit, donde esa métrica se pliega en los ingresos familiares generalmente más altos en las comunidades suburbanas en el área estadística metropolitana de Detroit-Warren-Livonia, o MSA, sesgando así lo que se considera asequible en la ciudad donde los ingresos familiares tienden a ser más bajos.

En la Cámara de Representantes de EE. UU., el representante Dan Kildee (D-Flint) es copatrocinador, junto con otros demócratas y republicanos. En la cámara alta, los dos senadores federales de Michigan, Debbie Stabenow y Gary Peters, ambos demócratas, son copatrocinadores. Los tres legisladores de Michigan también copatrocinaron la versión 2021 de la propuesta.

Eliza Duckworth, portavoz de Stabenow, dijo que la legislación fue reelaborada para lograr dos objetivos principales.

“Queríamos centrarnos en las insostenibles tasas de vacantes comerciales y la escasez de viviendas, por lo que nuestra nueva versión lo logra”, dijo Duckworth.

Además, mientras que la versión de 2021 proporcionaba créditos fiscales únicamente para conversiones de oficinas, la versión de este año se amplía para incluir otros tipos de edificios comerciales, dijo Duckworth.

Según la NAIOP, una asociación comercial de desarrollo de bienes raíces, la legislación asignaría $15 mil millones en créditos fiscales de conversión, con $12 mil millones asignados a las agencias estatales de financiamiento de la vivienda, como la Autoridad de Desarrollo de Vivienda del Estado de Michigan, o MSHDA, en función de la población y $3 mil millones específicamente “para conversiones en áreas con dificultades económicas”. Los créditos deberán usarse antes del 31 de diciembre de 2027.

Los proyectos de crédito fiscal para la preservación histórica en áreas rurales serían elegibles para créditos de hasta el 35% sobre los primeros $2 millones en inversión, y el crédito aumenta al 30% si la reurbanización se encuentra en una zona censal de EE. UU. de bajos ingresos o en un “área de desarrollo difícil”, dice el análisis de NAIOP. Para calificar para los niveles elevados de subsidio, el 20% de las unidades deben ser para personas que ganan el 60% o menos que el AMI, en lugar del 80%.

En un comunicado de prensa a principios de este mes, Stabenow, quien no se postula para la reelección este año, dijo que “convertir estos edificios no utilizados en viviendas es beneficioso para todos: brinda a las personas lugares asequibles para vivir mientras ayuda a nuestras comunidades a convertir la vacante en vitalidad”.

La NAIOP dice que un estudio de noviembre de 2022 encontró que los valores inmobiliarios se desplomaron en $ 413 mil millones como resultado de la tendencia del trabajo desde casa, que se aceleró en gran medida por la pandemia que comenzó a principios de 2020 y envió a millones de trabajadores de oficina a casa en un intento de evitar la propagación del COVID-19.

El mercado de oficinas todavía está luchando por comprender eso.

Según los nuevos datos de las oficinas locales de la casa de corretaje Newmark, con sede en la ciudad de Nueva York, el mercado de oficinas del centro de Detroit, con un total de unos 15,45 millones de pies cuadrados de espacio, está vacante en un 19,7%, con unos 166.800 pies cuadrados de absorción negativa en lo que va del año. El mercado de oficinas más amplio del centro de la ciudad, que incluye vecindarios como el área de New Center y Midtown, tiene en total alrededor de 17.1 millones de pies cuadrados, que está vacante en un 19.6%. En lo que va del año, ha habido 184,500 pies cuadrados de absorción negativa.

El mercado de oficinas del área metropolitana de Detroit tiene alrededor de 79.48 millones de pies cuadrados, con una tasa de vacantes del 22.3% y, en lo que va del año, una absorción negativa de alrededor de 328,100 pies cuadrados, según datos de Newmark para el segundo trimestre.

Por supuesto, no todo ese espacio vacante podría convertirse en residencial, por una variedad de factores.

Pero si parte de ella en el área metropolitana de Detroit y en todo el país se puede convertir, se destinaría a abordar lo que la NAIOP dice que es una necesidad de 4.3 millones de unidades residenciales más para satisfacer la demanda de viviendas de alquiler para 2035.

Hay poco desacuerdo en que se necesitan más viviendas en la ciudad (y en otros lugares, por supuesto) para satisfacer la demanda y ayudar a reducir los costos de la vivienda. A nivel local, las estimaciones sobre el número de unidades varían, pero algunos han señalado el deseo de tener 10,000 unidades residenciales solo en el centro de la ciudad .

Lograrlo es complicado por una miríada de razones, que escribí hace aproximadamente un año.

No ha cambiado mucho en el frente de los desafíos desde entonces.

Los promotores aún deben lidiar con complicaciones interrelacionadas que van desde el financiamiento hasta los costos de construcción, la demanda y los niveles de alquiler, por nombrar solo algunos de ellos.

Los legisladores y otros esperan que un esfuerzo revivido para nuevos incentivos federales ayude con eso.