David Di Rita recuerda exactamente cómo era Capitol Park en Detroit hace aproximadamente dos décadas.

Cuando su empresa de desarrollo inmobiliario y la entonces incipiente de Stacy Fox abrieron su primera oficina en el piso 31 del edificio Art Deco David Stott de 38 pisos alrededor de 2006, el pequeño enclave del distrito central de negocios estaba muy lejos de lo que es hoy.

“Era una estación de autobuses y un mercado de drogas al aire libre rodeado de edificios vacíos o casi vacíos”, dijo Di Rita, quien es director de Roxbury Group, con sede en Detroit, hoy uno de los desarrolladores más activos de la ciudad en hoteles y espacios multifamiliares. “Era un lugar que había sido completamente abandonado y olvidado, tan malo como cualquier cuadra del centro en términos de abandono, crimen e infraestructura pública”.

Richard Karp, otro desarrollador muy involucrado en el esfuerzo por transformar el área, estuvo de acuerdo.

“Era la esquina de la alfombra bajo la cual se barrían todas las cosas malas del centro”, dijo Karp durante el almuerzo en un restaurante de Griswold Street, al sur de Capitol Park. “Había docenas de traficantes de drogas en medio del parque. La gente se apartaba cuatro cuadras de su camino para evitar tener que caminar por allí. Había transacciones de drogas a plena luz del día, mano a mano. Los policías miraban hacia otro lado porque era un lugar conveniente para acorralar toda la mala actividad”.

A través de un esfuerzo concertado, complicado y a veces controvertido que involucra a los sectores público, privado y sin fines de lucro, hoy Capitol Park está repleto de costosas viviendas de alquiler (con solo un mínimo de unidades asequibles gracias en parte al momento de su aumento), arquitectura elegante y oficinas de seguros y una combinación de citas nocturnas y otros restaurantes que lo convierten en un atractivo de moda para los habitantes de la ciudad. de los suburbios y fuera de la ciudad.

Ahora, en lugar de que la gente se desvíe de su camino para evitarlo, en estos días puede ser difícil encontrar estacionamiento a la hora del almuerzo. Hay asadores de alta gama y comida india y libanesa, cafeterías, una panadería y un parque para perros para sus residentes, principalmente nuevos.

La determinación ha sido suplantada por el glamour.

Un ejemplo: algunos de los traficantes de drogas, tal vez cerca de 20, trabajaron para Karp como obreros en sus proyectos de reurbanización, y algunos de ellos siguen siendo sus empleados en la actualidad.

No era una conclusión inevitable que Capitol Park se transformaría, con la estación de autobuses eliminada, con las drogas y las trabajadoras sexuales y el crimen expulsados en gran medida.

El esfuerzo enfrentó un obstáculo tras otro, desde desafíos financieros, el radio de explosión de la caída de una administración de alcalde corrupta, la Gran Recesión y la bancarrota municipal más grande del país, solo por nombrar algunos.

Raíces históricas

Capitol Park recibe su nombre del hecho de que fue, hace dos siglos, el sitio del primer edificio del Capitolio del estado.

Para empezar, también es donde se ubicó la primera escuela secundaria de la ciudad, y es donde Stevens T. Mason, quien se convirtió en secretario del Territorio de Michigan a los 19 años y fue elegido gobernador del nuevo estado a los 24 años, tiene su lugar de descanso final, marcado por una gran estatua de bronce.

No solo es un vecindario, sino que también es un distrito histórico local con límites específicamente definidos que se asemejan a un triángulo isósceles, con Griswold Street como la arteria principal entre Michigan Avenue y Clifford Street. Los callejones sirven como límites oeste y este, y está rodeado por otros distritos históricos locales como Grand Circus Park al norte, Washington Boulevard al oeste, Lower Woodward al este y el Distrito Financiero al sur.

Cuando fue designado distrito histórico local hace más de una década, tenía 21 edificios: 18 que se consideraban contribuyentes y tres no contribuyentes. Se agregó al Registro Nacional de Lugares Históricos en 1999, y varios de los edificios que lo componen, el edificio Farwell (1976) y el edificio Griswold (1980), también se incluyeron individualmente en el registro nacional.

Uno de esos dos edificios, más otros dos, fue el punto focal de una asociación público-privada que inició la ola de reurbanización y el brillo que golpeó al vecindario.

Un esfuerzo grupal

En 2011, se emitió una solicitud de propuestas para convertir tres edificios de propiedad pública en nuevas unidades de vivienda.

Eran el edificio Farwell de 96,000 pies cuadrados en 1249 Griswold St., que en ese momento era propiedad de la Autoridad de Vía Rápida del Banco de Tierras del Estado de Michigan; el antiguo edificio United Way de 101,000 pies cuadrados en 1212 Griswold St., propiedad de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Detroit en ese momento; y el edificio Capitol Park de 68,000 pies cuadrados en 1145 Griswold St., también propiedad en ese momento de la DDA.

Una gran cantidad de organizaciones desempeñaron un papel clave en el proceso, dijo Di Rita, desde Michigan Economic Development Corp. y Detroit Economic Growth Corp. hasta Invest Detroit y otras.

“Lo que queríamos hacer es decir, en lugar de hacer este edificio a la vez, consigamos un desarrollador, pero también hagamos el parque y toda la bola de cera”, dijo George Jackson, el ex jefe del DEGC que jugó un papel decisivo en el esfuerzo. “Y luego lo que hicimos fue crear un entorno que indujera la inversión, en lugar de simplemente esperar a que alguien viniera, o salir y tratar de encontrar a alguien. Y luego buscamos formas de financiarlo también”.

La RFP estaba montando las olas de la remodelación cercana de $ 180 millones recientemente completada del hotel Westin Book Cadillac, considerado durante mucho tiempo como uno de los proyectos más complejos desde el punto de vista financiero y de otro tipo emprendidos en la ciudad en las últimas dos décadas.

“George (Jackson) y su equipo en el DEGC habían logrado lo que todos pensaban que era imposible con el (desarrollador) Ferchill Group de remodelar el Book Cadillac en 2006”, dijo Di Rita. “En lugar de simplemente decir: ‘Listo, hicimos eso’, dijeron: ‘¿Cómo podemos expandir esto a este distrito?'”

Uno por uno

A fines de 2011, un equipo de selección compuesto por funcionarios del gobierno estatal, DEGC, Invest Detroit, Downtown Detroit Partnership y Di Rita había reducido a los encuestados de RFP a tres finalistas, informó Crain’s en ese momento.

J.C. Beal Construction Inc., que remodeló la Torre Broderick en Grand Circus Cut, fue finalista en una asociación de empresa conjunta con Tryba Architects, con sede en Denver, informó Crain’s a fines de 2011. Ditto era un desarrollador nacional no identificado. Y el tercer finalista, que finalmente ganó la licitación, fue una empresa conjunta entre Karp and Associates LLC y Prater Development Ltd., ambos con sede en Lansing en ese momento. Hosey Development LLC, con sede en Detroit, dirigida por Richard Hosey, también estuvo involucrada.

Y uno por uno, esos tres edificios vacíos volvieron a la vida.

El edificio de Capitol Park se convirtió en Capitol Park Lofts en un proyecto de $ 28.3 millones que concluyó en 2017 con una combinación de créditos fiscales históricos estatales y federales, créditos fiscales para terrenos baldíos, fondos del Programa de Revitalización de la Comunidad de Michigan y una reducción de impuestos a la propiedad de la Ley de Rehabilitación de Propiedades Obsoletas. Hoy, tiene 63 apartamentos y unos 16,300 pies cuadrados de espacio comercial.

En 2018, el antiguo edificio de United Way pasó a llamarse Detroit Savings Bank Building con 52 apartamentos luego de una rehabilitación de $ 38 millones. Se incluyeron cuatro unidades asequibles junto con 55,000 pies cuadrados de espacio para oficinas.

Luego, en 2019, dos años de construcción y $40.5 millones después, el edificio Farwell reabrió con 83 unidades de vivienda y 36,000 pies cuadrados de oficinas y espacio. Ocho de las unidades se consideran asequibles. El proyecto recibió cosas como créditos fiscales para terrenos baldíos, créditos fiscales históricos estatales y federales, fondos de subvenciones del Programa de Estabilización de Vecindarios y una reducción de impuestos de OPRA.

Para no perderse en la mezcla, también ha habido nuevas construcciones.

Roxbury Group de Di Rita agregó cinco pisos y 80 apartamentos sobre una plataforma de estacionamiento existente de 10 pisos con tiendas minoristas en el primer piso en la esquina de Michigan y Griswold que se inauguró en 2008. Los apartamentos abrieron en 2017.

En febrero de 2014, el club de striptease The Grind, un emblema del pasado más sórdido del vecindario, tal vez, se incendió y sufrió graves daños.

En dos meses, Dan Gilbert, quien durante mucho tiempo tuvo interés en el vecindario como uno de los encuestados en la RFP de 2011, había comprado la propiedad, la primera en el vecindario. En aproximadamente un año, la demolición había comenzado, dando paso a lo que ahora es el desarrollo 28Grand con 175 microunidades, de las cuales 85 son asequibles a alquileres al 60% del ingreso medio del área o menos.

Pero fue una rehabilitación histórica hace aproximadamente una década lo que provocó cierta preocupación sobre lo que podría estar en el horizonte.

Preocupaciones sobre el ‘nuevo Detroit’

En septiembre de 2013, Broder Sachse Real Estate, con sede en Detroit, compró lo que entonces era principalmente un edificio residencial para personas mayores de bajos ingresos en 1214 Griswold.

¿El plan? Apartamentos de lujo, entrando temprano en la ola de remodelación de Capitol Park. Pero, ¿qué haces con los residentes actuales?

Lo que siguió, según los informes en ese momento, fue un proceso de reubicación confuso para los más de 100 residentes del edificio de 12 pisos diseñado por Albert Kahn. Aunque casi todos encontraron nuevos hogares, fue un camino lleno de baches llegar allí, según informes de prensa.

Richard Broder, director ejecutivo de Broder Sachse, dijo a principios de este mes que había inexactitudes en los informes en ese momento sobre el edificio que hoy se llama The Albert, con 127 unidades de viviendas de alquiler, ninguna de las cuales se considera asequible.

“En la medida en que era una propiedad apoyada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., el contrato había expirado y cuando eso sucede, hay ciertas reglas que rigen cómo trasladaría a los residentes”, dijo Broder. “Son bastante estrictos, y no solo cumplimos con los requisitos, sino que los superamos”.

Eso generó preocupaciones sobre la gentrificación en un centro de la ciudad que se está gentrificando rápidamente.

“Hay todo este alboroto sobre un ‘nuevo Detroit'”, dijo un hombre a Deadline Detroit en 2014. “Nací y crecí en Detroit. Que no seamos parte de este ‘nuevo Detroit’ es absurdo. No nos vemos en nada de esto. No hay ancianos ni pobres. No estamos en ninguna parte de los planes de nadie aquí abajo”.

El Albert ahora tiene unidades de una y dos habitaciones que se alquilan desde más de $ 1,500 a $ 2,800 o más, según el sitio web del edificio.

El desarrollo es anterior a los mandatos de asequibilidad

Las viviendas asequibles dentro de los estrictos límites del distrito histórico de Capitol Park pueden ser difíciles de encontrar. En parte, eso se debe a que muchas de las nuevas unidades se produjeron antes de que la ciudad comenzara a exigir que el 20% de las nuevas unidades en un edificio multifamiliar que reciben cierto financiamiento público sean asequibles al 80% o menos del AMI.

Según una tabulación proporcionada por la ciudad, hay 412 unidades asequibles de las 1,309 unidades de vivienda en el área. Eso sería aproximadamente el 31.5% de las unidades.

Sin embargo, la ciudad incluyó edificios que técnicamente no están en Capitol Park en su tabulación.

Entre ellos se encuentran el edificio Kamper Stevens, el edificio Washington Boulevard, los apartamentos Claridge House, el Malcomson, el edificio David Whitney y el edificio Himelhoch, los lofts de Merchants Row y el edificio Elliott. Todos se encuentran fuera de los límites del distrito histórico local de Capitol Park.

Más precisamente, dentro del distrito histórico en sí, con esos edificios eliminados, hay 99 unidades asequibles de las 742 disponibles, la mayoría de las cuales se encuentran en el edificio de microunidades propiedad de Gilbert. Eso es aproximadamente el 13.3% en el distrito. Además de los 85 en 28Grand, hay 10 en el edificio David Stott y cuatro en el edificio Farwell.

El elegante edificio David Stott, que recientemente fue noticia porque desalojó a un ex jugador de los Detroit Pistons por más de $14,000 en alquiler impago, tiene más de 20 planos de planta, incluido un puñado de unidades asequibles.

Allí, los estudios a precio de mercado pueden comenzar por $ 1,375, mientras que los de una habitación comienzan en $ 1,700, los de dos habitaciones comienzan en $ 2,830 (aunque el extremo superior comienza en $ 4,750) y las unidades de tres habitaciones tienen tarifas iniciales que oscilan entre $ 3,765 y $ 7,200, según el plano de planta.

Los desarrolladores lo ven como un éxito

No existe tal cosa como un vecindario terminado.

Son organismos vivos, llenos de personas, empresas, visitantes y trabajadores, y siempre hay mejoras que hacer.

Karp, por ejemplo, después de haber completado los tres edificios que él y su equipo reconstruyeron como resultado de la RFP, espera concluir la remodelación del edificio diseñado por Albert Kahn en 1133 Griswold, un proyecto que está agregando cuatro pisos y una nueva fachada al edificio de 1921. Se esperan unas pocas docenas de apartamentos, además de espacio comercial / restaurante en el primer y sótano, cuando el proyecto concluya a finales de este año.

Gilbert vendió recientemente un pequeño edificio, un antiguo estudio de sonido, a una entidad vinculada a John Forrester Jr. en una dirección de Novi por un estimado de $ 1.9 millones. Se desconocen los planes. 

Así como Capitol Park era diferente hace dos décadas, y hace dos siglos, será diferente cuando avancemos dos décadas y dos siglos a partir de ahora.

“No creo que haya un final para esto”, dijo Jackson.

Pero por el momento, al menos, los desarrolladores y otros lo ven como una historia de éxito.

Cuando se le preguntó qué otras tareas importantes o mejoras de edificios deben realizarse en el vecindario, Broder respondió rápidamente.

“No con ninguna urgencia”, dijo Broder.