La legislación aprobada recientemente en Michigan podría servir como una zanahoria para los administradores de propiedades, propietarios y constructores para ayudar con la accesibilidad de la vivienda en el estado.
El paquete de proyectos de ley que esperan la firma de la gobernadora Gretchen Whitmer crearía dos nuevas leyes, la Ley de Instalaciones de Vivienda Alcanzables y la Ley de Instalaciones de Vivienda Residencial, y enmendaría dos leyes existentes.
En conjunto, el paquete tiene como objetivo otorgar flexibilidad a los municipios de todo el estado a medida que trabajan con desarrolladores de viviendas y administradores de propiedades que tienen un incentivo de mercado para aumentar los alquileres para justificar los costos de mejora, o que tendrían dificultades para obtener ganancias con una nueva construcción.
Cada uno de los proyectos de ley ofrece una herramienta “crítica” de diferentes maneras, según Ryan Kilpatrick, propietario de Flywheel Cos., una firma consultora de vivienda y desarrollo económico con sede en Grand Rapids. Específicamente, la Ley de Instalaciones de Vivienda Alcanzable y la Ley de Instalaciones de Vivienda Residencial contribuirán en gran medida a ayudar a preservar las “viviendas asequibles naturales”, dijo Kilpatrick a Crain’s.
“Actualmente en Michigan, no tenemos el mecanismo para incentivar a un propietario a mantener alquileres asequibles cuando podrían alquilar a precio de mercado”, dijo. “Lo que es importante en los mercados de Michigan donde la demanda supera la oferta es que existe una extraordinaria presión alcista sobre los precios. Estas herramientas permitirían a los propietarios al menos mantener la asequibilidad existente y, en algunos casos, brindar más asequibilidad”.
En un cargo anterior, Kilpatrick fue director ejecutivo de Housing Next, una iniciativa de vivienda del oeste de Michigan financiada por filantropía, negocios y unidades locales de gobierno, y trabajó con la oficina de la senadora estatal Winnie Brink, D-Grand Rapids, para ayudar a elaborar la legislación. Aprobados por ambas cámaras de la Legislatura a fines del mes pasado con amplios márgenes bipartidistas, los cuatro proyectos de ley bipartidistas ahora esperan la firma de Whitmer, quien ha dicho que tiene la intención de firmarlos.
A pesar del apoyo legislativo en el pasillo, los proyectos de ley continúan enfrentándose a la oposición, en general, de grupos escolares que han expresado su preocupación por un impacto en los ingresos por impuestos a la propiedad.
Un memorando de mayo de 2021 de grupos como la Asociación de Juntas Escolares de Michigan y la Asociación de Educación de Michigan señaló un análisis de la legislación realizado por la Agencia Fiscal del Senado no partidista que determinó que los proyectos de ley reducirían los ingresos por impuestos locales a la propiedad y otros mecanismos de financiación para el público. escuelas.
“Tomados en conjunto, (los proyectos de ley) crean un recorte potencialmente significativo en los ingresos de nuestras escuelas”, se lee en el memorando.
En conjunto, los proyectos de ley apuntan a áreas específicas que, según los legisladores y otros expertos, podrían resultar en un alivio para los constructores, los propietarios y, en última instancia, para quienes viven en las viviendas.

La legislación fue promocionada por Housing Michigan, una coalición encabezada por la Cámara de Grand Rapids, la Asociación de Constructores de Viviendas de Michigan, la Liga Municipal de Michigan y Housing North.
Dawn Crandall, vicepresidenta ejecutiva de asuntos gubernamentales de la Asociación de Constructores de Viviendas de Michigan, dijo que lo más destacado de la legislación es que los proyectos de ley brindan flexibilidad a los municipios de todo el estado que buscan aumentar la disponibilidad de “viviendas para la fuerza laboral” o viviendas ofrecidas. del 80 al 120 por ciento del ingreso medio del área (AMI).
Alba Crandall
“Lo que nos gusta de estos proyectos de ley es que no es un mandato para los municipios”, dijo Crandall. “Cada localidad realmente puede establecer las pautas. ”
Eso significa que los líderes del gobierno local pueden elegir qué herramientas creen que son las más adecuadas para su comunidad, ya sea una zona empresarial de vecindario ampliada o proporcionar un PILOTO para un desarrollo de viviendas que no tiene fondos estatales o federales. Previamente, los únicos proyectos que podían usar el programa PILOT eran aquellos con tal financiación, según Crandall.
La demanda de las diversas herramientas que ofrecen los proyectos de ley es algo desconocida, dijo Crandall. Una característica que señaló fue que la legislación expiraría después de cinco años, dando la posibilidad de volver atrás y modificarla si fuera necesario.
Pero al menos un constructor de viviendas en Michigan ve una gran oportunidad con la legislación.
Brian Farkas, director de vivienda para la fuerza laboral de Allen Edwin Homes, con sede en Portage, dijo que la compañía planea invertir entre $20 y $50 millones anuales en nuevas viviendas para la fuerza laboral como resultado de las facturas de vivienda. Esa inversión equivale a entre 100 y 200 viviendas adicionales por año, además de las 800 viviendas que la empresa construye actualmente en Michigan, así como en el noroeste de Indiana.
En la actualidad, el constructor de viviendas tiene entre 500 y 600 viviendas en su cartera de alquiler, en su mayoría viviendas de tres y cuatro dormitorios que se alquilan por alrededor de $ 2500 por mes, según Farkas. Gran parte de ese dinero se destina al pago de los impuestos a la propiedad no residenciales sobre las propiedades, agregó.
Los proyectos de ley que esperan la firma del gobernador podrían resultar en ahorros de costos significativos para los inquilinos.
“Entonces, permitirnos negociar directamente con los municipios nos permite reducir esa carga fiscal que nos permitirá transferir esos ahorros a los residentes finales”, dijo Farkas a Crain’s.
Al hacerlo, la compañía podría ofrecer alquileres “tan bajos como $1,400 por mes” para una vivienda unifamiliar recién construida.
Otros desarrolladores de viviendas están utilizando varios otros mecanismos para abordar la necesidad de viviendas a precios más bajos. Renovare Development, con sede en Detroit, por ejemplo, está listo para comenzar el viernes con 46 unidades unifamiliares, con casas adosadas, dúplex y casas adosadas en Ypsilanti. El 50 por ciento de las unidades tendrá un precio del 40 al 80 por ciento del ingreso medio del área.
Como Crain’s informó anteriormente, el proyecto aprovechó el financiamiento incremental de impuestos (TIF) para ayudar a subsidiar el costo. TIF permite que un desarrollador recupere una parte de los costos iniciales de un proyecto capturando un aumento en los impuestos a la propiedad durante un período de años y desviándolos hasta que se pague el gasto. Una vez que se pagan los costos acordados, el mayor incremento de impuestos va al gobierno local.
En general, la necesidad de viviendas nuevas y asequibles en Michigan es sustancial, ya que más de un tercio de las unidades existentes ocupadas por propietarios e inquilinos de Michigan se construyeron antes de 1960, y el 15 por ciento de las viviendas del estado están vacantes debido a problemas legales. y problemas de título, según cifras de 2019 de la Autoridad de Desarrollo de Vivienda del Estado de Michigan.
Una hoja informativa de MSHDA de la época dice que el 50 por ciento de los hogares de alquiler están “sobrecargados en costos” y el 25 por ciento están “gravemente sobrecargados”.
Los expertos en vivienda señalan que no existe una sola forma de abordar la miríada de problemas asociados con la asequibilidad de la vivienda, pero una legislación como la que está a la espera de la firma de Whitmer aborda algunas de las necesidades.
Kilpatrick, el consultor de desarrollo económico de Grand Rapids, dijo: “No creo que estos proyectos de ley sean una bala de plata, pero son una flecha importante en las plumas. ”