La población del centro de Detroit está en “la tendencia correcta”, pero los ejecutivos de planificación locales dicen que se puede hacer más.

De 2010 a 2021, la población residencial en el centro de la ciudad, desde la orilla del río hasta la I-75 y la I-375 hasta la M-10, creció aproximadamente un 25% a poco más de 6,600 residentes. Eso es con una ligera caída durante el apogeo de la pandemia de COVID-19, según un nuevo informe de desarrollo publicado esta semana por Downtown Detroit Partnership y basado en datos de las cifras del Censo de los Estados Unidos.

“Así que la buena noticia es que estamos en la tendencia correcta”, dijo John Waller, director y director gerente de la oficina de Detroit de la firma internacional de arquitectura Gensler, el martes durante el evento Fall Forum: Real Estate Update de DDP al presentar el informe. “Creo que puede ser aún más pronunciado, pero estamos en la tendencia correcta y mucho de eso tiene que ver con el suministro”.

Pero Waller dijo que puede imaginar un escenario en los próximos años en el que el distrito central de negocios de Detroit podría tener tres veces la población que tiene en la actualidad, y el derrame económico de ese impulso en los residentes sería significativo.

“¿Qué significaría eso para la base impositiva de la ciudad?” Preguntó Waller. “¿Qué significaría eso para todas las compras, alimentos y bebidas?”

En la actualidad, los residentes del centro representan solo el 0.15% de la población total del área metropolitana de Detroit de aproximadamente 4.4 millones de personas. El sureste de Michigan, dijo Waller, está rezagado con respecto a regiones similares como Cincinnati y St. Louis, donde los CBD tienen residentes que representan cerca del 0.5% de su base de población regional.

Una herramienta para ayudar a reforzar las poblaciones del centro de Detroit y en otros lugares y promocionada por el ejecutivo de arquitectura y planificación es un programa desarrollado por la firma Gensler que analiza los edificios de oficinas existentes y los califica en función de qué tan bien podrían convertirse en uso residencial.

A un costo de alrededor de $ 5,000 por edificio, la herramienta se ha probado en algunos edificios de oficinas en el distrito de Loop en el centro de Chicago.

Por supuesto, Waller está lejos de ser el único que piensa en cómo los edificios de oficinas, generalmente utilizados de manera diferente y menos desde el inicio de la pandemia a principios de 2020, podrían convertirse en unidades de vivienda.

“El distrito central de negocios (de Detroit), antes de COVID, teníamos 80,000 trabajadores de oficina todos los días. Estábamos en auge. Pensamos que podríamos conseguir Amazon. El cielo era el límite”, dijo Jared Fleisher, vicepresidente de asuntos gubernamentales y desarrollo económico de Rocket Companies Inc. de Dan Gilbert, durante un panel en la Conferencia Anual de Políticas de Mackinac a principios de este año. “Teníamos 6.500 residentes. Eso es todo. Hable sobre estar sobre-indexado a la oficina. Bueno, nuestro stock de oficinas ahora está 50% físicamente vacante. El futuro del centro de Detroit tiene que ver con la vivienda, se trata de vivir / jugar”.

Si bien hablar de convertir espacios de oficinas vacantes en apartamentos se ha vuelto común desde la pandemia, en realidad ha estado en curso durante una década antes y alcanzó su punto máximo en los años previos al inicio de COVID, según un informe de este verano de RentCafe, basado en datos de Yardi Matrix.

El informe muestra que en 2016, se produjeron más de 16,500 conversiones, y cayeron a alrededor de 9,600 en 2018 antes de recuperarse un poco en los años siguientes. En 2022, se crearon 10.090 unidades de vivienda a partir de un antiguo espacio de oficinas.

En parte, eso se debe a que el nuevo y mejor espacio de oficinas todavía se está utilizando para ese propósito, dijo Doug Ressler, analista senior y gerente de inteligencia empresarial de Yardi Matrix, en el informe.

“Las conversiones de oficinas a multifamiliares se dirigen a propiedades más pequeñas y antiguas, produciendo efectos sectoriales limitados”, dijo Ressler. “Según la última investigación de CBRE, la conversión de espacios de oficinas en unidades multifamiliares se restringirá principalmente a propiedades de oficinas más pequeñas y antiguas debido a factores como los costos de construcción y las regulaciones relacionadas con la construcción residencial”.

Waller, de la oficina de Gensler en Detroit, reconoció que la idea de aumentar la población del núcleo urbano de la ciudad sin construir nuevas unidades de vivienda desde cero es en gran medida un punto “retórico”. El informe DDP publicado el martes muestra que los proyectos residenciales son donde los desarrolladores del centro de la ciudad están dedicando la mayor parte de su tiempo, esfuerzo y dinero.

De los 10 proyectos “recientemente completados” en el centro de Detroit, el 40% tenía un componente residencial y ocho de los 12 proyectos en construcción incluyen uso residencial.

Los proyectos residenciales recientemente completados rastreados en el informe DDP trajeron 1,022 nuevas unidades de vivienda, con 394 ubicadas dentro del distrito central de negocios. Otras 1.458 unidades están en construcción, con más del 58% dentro del CDB.

La tasa de vacantes multifamiliares en el centro de Detroit se situó en alrededor del 15,6% al final del segundo trimestre, unos 6 puntos porcentuales más que el año anterior.