La escasez de viviendas a nivel nacional que ha asomado su fea cabeza en Michigan se siente agudamente en Ann Arbor.

Con una universidad en constante crecimiento y una demanda general en niveles consistentemente altos, el precio promedio de la vivienda en el área de Ann Arbor es un 78% más alto que el promedio estatal. Los funcionarios de Ann Arbor han tomado varias medidas para llevar más suministro al mercado, pero dicen que se necesita mucho más trabajo para aliviar el alto costo de vida en la ciudad o en la región en general.

La competencia en el mercado inmobiliario de Ann Arbor ha sido calificada francamente como “aterradora”, y las casas de más de $1 millón son cada vez más comunes.

Con base en esos factores y más, Jennifer Hall, directora ejecutiva de la Comisión de Vivienda de Ann Arbor, estima que el condado de Washtenaw probablemente necesite 10,000 unidades de vivienda más en los próximos años.

“Es solo una cantidad interminable de demanda de viviendas”, dijo Hall a Crain’s, y agregó que el problema de la alta demanda y la oferta limitada se ve exasperado por la creciente presencia de la Universidad de Michigan, su sistema de atención médica afiliado Michigan Medicine y una serie de eventos durante todo el año que conducen a la demanda de alquileres a corto plazo.

Para ayudar a aliviar el problema, aunque sea ligeramente, la organización de Hall anunció en junio que Related Midwest había sido seleccionada como co-desarrolladora para una torre de apartamentos de gran altura de ingresos mixtos planificada en el distrito central de negocios de Ann Arbor.

Los planes contemplan entre 260 y 300 unidades de alquiler, con un mínimo de 100 unidades disponibles para quienes ganan hasta el 60% del ingreso medio del área de la región, o menos de 52.080 dólares anuales para una persona, según cifras de la Autoridad de Desarrollo de Vivienda del Estado de Michigan. El resto de las unidades se destinará a hogares de ingresos moderados.

La ubicación del proyecto propuesto, justo en el centro de Ann Arbor, es importante, dijo Hall, ya que gran parte de las viviendas en el distrito central de negocios están orientadas a estudiantes o son condominios para profesionales de mayores ingresos.

“Así que seremos el edificio dedicado más grande para personas de ingresos bajos y moderados que se ha construido en la ciudad (desde) tal vez desde la década de 1960 cuando se construyeron las cooperativas”, dijo Hall.

A finales de mayo, el precio promedio para comprar una casa en el área de Ann Arbor era de poco menos de $549,000, más del 3% más que en mayo anterior, según las cifras más recientes de la Junta de Agentes Inmobiliarios del Área de Ann Arbor.

En comparación, el promedio estatal al mismo tiempo fue de poco más de $308,000, un 8% más que el año anterior, según muestran los datos del grupo comercial Michigan Realtors.

El alquiler medio en Ann Arbor es de $2,300 por mes, en comparación con $1,395 en todo el estado, según Zillow. La típica casa “inicial”, para aquellos que buscan pasar de alquilar a ser propietarios, comienza en alrededor de $ 356,000, según Zillow.

Los orígenes de la escasez de viviendas en la ciudad y en la región en general y los crecientes problemas de asequibilidad son innumerables y dependen en cierta medida de a quién se le pregunte.

“A grandes rasgos, lo que estamos viendo es simplemente una oferta limitada”, dijo Kirk Westphal, director ejecutivo del Neighborhood Institute, una organización con sede en Ann Arbor que se enfoca en políticas de vivienda y transporte. “Y el suministro está siendo limitado por ordenanzas de zonificación que se escribieron hace entre 60 y 100 años en el área y que realmente no han cambiado mucho en la mayoría de las áreas”.

Aun así, Westphal, ex miembro del Concejo Municipal de Ann Arbor y de la comisión de planificación de la ciudad, se apresura a señalar que la ciudad ha tomado innumerables medidas en los últimos años para abordar algunas de esas ordenanzas de décadas de antigüedad que cree que han exacerbado los problemas de vivienda que se encuentran en Ann Arbor.

Eso incluye un proyecto de vivienda asequible aprobado por el 73% de los votantes en 2020 que permite la imposición de hasta 1 millón en la propiedad de Ann Arbor para construir, mantener o adquirir viviendas “permanentemente asequibles” de hasta el 60% del ingreso medio del área.

A finales del año pasado, el Concejo Municipal de Ann Arbor votó unánimemente para permitir que los desarrolladores en el centro de la ciudad construyeran según los límites de altura máxima de la ciudad sin la necesidad de incluir varias características especiales, al tiempo que eliminó algunos incentivos para viviendas asequibles que los legisladores dijeron que habían sido ineficaces, según un informe de MLive.

Docenas de edificios altos han brotado en los últimos años, y al menos siete de los 12 edificios más altos de la ciudad se completaron en la última década.

“La altura es una realidad hoy en día, y la razón por la que tenemos que construir hacia arriba, es decir, construir verticalmente, es porque no podemos permitirnos construir horizontalmente”, dijo Howard Frehsee de Cerca Trova, un desarrollador de múltiples proyectos con sede en Bloomfield Hills en Ann Arbor, a Crain’s para un informe de 2022. “La única forma en que podemos ofrecer viviendas bonitas, nuevas, limpias y debidamente desarrolladas es que tenemos que ir a la vertical”.

El crecimiento casi constante de la Universidad de Michigan también influye en gran medida en el dilema de la vivienda que aqueja a Ann Arbor. El crecimiento de la población estudiantil de pregrado en los últimos años, junto con la expansión del sistema de atención médica de Michigan Medicine, ha estado “impulsando la demanda” de vivienda, dijo Hall, de la Comisión de Vivienda de Ann Arbor.

Durante muchos años, la UM dejó el desarrollo y la construcción de viviendas estudiantiles a desarrolladores privados, pero los funcionarios dicen que la universidad está de vuelta en el juego de una manera muy significativa.

En 2004, la proporción de estudiantes de pregrado por cama en la UM era del 40%, pero desde entonces ha caído al 28%, según datos del portavoz de la universidad, Kim Broekhuizen.

Broekhuizen señaló el documento de planificación del Plan del Campus 2050, que “consiste en una serie de planes marco y de sistemas que describen los espacios verdes, las mejoras de movilidad y las posibles ubicaciones para futuras instalaciones, entre otras características”, según un comunicado de prensa.

En los últimos años, los funcionarios de la universidad han aprobado planes para agregar viviendas significativas en el campus para estudiantes, con alrededor de 4,000 camas planificadas en dos fases en los próximos años.

“La vivienda asequible es un problema a nivel nacional y estatal, esto es especialmente cierto en comunidades de alta demanda como Ann Arbor, donde la demanda de viviendas supera ampliamente la oferta”, escribió Broekhuizen en un correo electrónico a Crain’s. “La Universidad ha sido parte de numerosas conversaciones sobre este tema. La UM se ha enfocado en lo que podemos hacer de inmediato, que es aumentar drásticamente el número de unidades de vivienda asequibles y de alta calidad para nuestros estudiantes”.

Si bien los funcionarios locales están de acuerdo en gran medida en que la institución más grande de la ciudad agregará cantidades significativas de viviendas estudiantiles para aliviar algunas presiones, muchos también están pensando en el Ann Arbor del futuro.

Si bien el centro de la ciudad y las áreas del campus tienen un desarrollo denso y de uso mixto, la vivienda se vuelve rápidamente más suburbana con casas unifamiliares en vecindarios y corredores comerciales tradicionales fuera del distrito comercial central.

A medida que funcionarios como Hall miran hacia el futuro dada la demanda actual, es posible que dichos usos tengan que cambiar a medida que la ciudad crece.

“Sí, signo de exclamación, signo de exclamación”, dijo Hall cuando se le preguntó si Ann Arbor tendrá que volverse más densa y vertical en el futuro.

La altura y la densidad adicionales a menudo pueden generar problemas polémicos con los residentes, pero el socio de desarrollo de la Comisión de Vivienda de Ann Arbor en el edificio de ingresos mixtos del centro de la ciudad antes mencionado tiene una experiencia significativa con tales proyectos.

Related Midwest, con sede en Chicago, una división de Related Cos., con sede en la ciudad de Nueva York, conocida por el desarrollo inmobiliario Hudson Yards en el lado oeste de Manhattan, así como por el trabajo en curso en The District Detroit, ha realizado un trabajo significativo en áreas urbanas densas, dijo el vicepresidente Michael Kaplan, quien dirige el proyecto de Ann Arbor para la compañía.

“Nuestra perspectiva ha sido que si eres realmente reflexivo en la forma en que diseñas, planificas e involucras a la comunidad, puedes aportar densidad sin sacrificar algunas de las otras cosas que a la gente le encantan del lugar donde vive”, dijo Kaplan. “La arquitectura y el diseño son fundamentales. Hay formas de diseñar edificios más grandes que se sientan apropiados y que realmente complementen el vecindario”.

Westphal, director del Neighborhood Institute, dijo que es importante que ese trabajo comience pronto en Ann Arbor, dado el estado del mercado inmobiliario de la ciudad.

“Creo que mucha gente está mirando a Ann Arbor por muchas de las reformas que estamos haciendo, y creo que todos tienen la intención correcta y el personal (de la ciudad) tiene el conjunto de habilidades adecuadas para implementar esto”, dijo Westphal. “Pero creo que, como se ha dicho antes, la vivienda retrasada es la vivienda negada. Las ciudades en general tienen que moverse mucho más rápido en este tema, ya que ya está más allá de un nivel de crisis”.