El Consejo De La Universidad de Detroit aprobó el martes la reducción de 10 años para el desarrollo en las avenidas Woodward y East Grand River en una votación de 5-4, con la presidenta Mary Sheffield y los miembros Scott Benson, Fred Durhal III, Mary Waters y Coleman A. Young II votando a favor y James Tate, Latisha Johnson, Angela Whitfield-Calloway y Gabriela Santiago-Romero votando en contra.
Desde principios de junio, el tema había sido un tema de debate tanto en el estrado del consejo como en el público en general, donde algunos argumentaronque renunciar a decenas de millones en ingresos por impuestos a la propiedad de la ciudad para que un multimillonario pudiera continuar construyendo un rascacielos masivo en el centro de la ciudad no era el mejor uso de los recursos públicos en una ciudad que lucha por proporcionar cosas como viviendas asequibles y servicios de transporte público confiables.
Bedrock y otros, sin embargo, señalaron el impacto positivo neto del desarrollo del sitio de Hudson en los resultados de la ciudad, así como su necesidad de hacer que el proyecto sea financieramente viable, incluso con un estrecho margen de ganancia de solo el 1.6 por ciento.
Tate y Whitfield-Calloway expresaron su preocupación por el proceso, entre otras cosas. La reducción de impuestos, así como las enmiendas al acuerdo de ordenanza de beneficios comunitarios y el acuerdo de vivienda asequible de Bedrock con la ciudad, estaban en la agenda del Concejo Municipal de Detroit para ser remitidos al comité permanente de Planificación y Desarrollo Económico. Sin embargo, Young hizo una moción el martes, sobre la objeción de Tate, Whitfield-Calloway y Santiago-Romero, para mover esos puntos a la agenda del consejo para una votación. También se aprobaron enmiendas a la CBO y al acuerdo de vivienda asequible.
“Estos son los dólares de los impuestos de la gente y creo que estamos faltando el respeto, en mi opinión, a nuestros contribuyentes, a los residentes de la ciudad de Detroit”, dijo Whitfield-Calloway. “Los apoyamos, pero nuestras acciones hablan de manera diferente. Debe presentarse ante el público. No se debe pasar (a la agenda para una votación)”.
Young dijo que su decisión sobre la reducción de impuestos fue impulsada por mantener a los trabajadores en el sitio en el trabajo.
“Creo que en un momento de inflación, donde la gasolina y los comestibles son demasiado caros, y las armas y la munición son demasiado baratas, en un momento de recesión que se avecina, creo que sería irresponsable no hacer todo lo posible para mantener a esos hombres y mujeres jóvenes trabajando”, dijo.
Sheffield había sido uno de los votos de resistencia, pero cambió de opinión.
“En un mundo perfecto, no necesitaríamos reducciones de impuestos”, dijo. “Pero desafortunadamente, Detroit tiene una de las tasas impositivas más altas de la nación, lo que nos pone en una desventaja competitiva”.
Entre los beneficios mejorados de la comunidad acordados como condición para recibir el Certificado de Exención de Rehabilitación Comercial de 10 años se encuentran comprometerse a reservar el 20 por ciento del espacio comercial del primer piso en el desarrollo para pequeñas empresas con sede en Detroit”y otros programas comunitarios”; y un compromiso de 1 millón de dólares con esas pequeñas empresas en el transcurso de la exención fiscal en forma de subvenciones para el desarrollo de pequeñas empresas, financiación de asistencia técnica, alquiler gratuito o con grandes descuentos, o compra de bienes de esas empresas.
Además, Bedrock acordó un compromiso de $ 5 millones, también durante el plazo de la exención de impuestos, para proyectos que cumplan con los criterios para el Fondo de Mejoramiento del Vecindario.
El Fondo de Mejoramiento del Vecindario es para cosas como, reparaciones en el hogar, oportunidades recreativas, viviendas asequiblesy otras cosas. Cualquier inversión en vivienda asequible realizada como parte de este requisito no se acreditaría al acuerdo de vivienda asequible de larga data de Bedrock con la ciudad.
En 2017, Bedrock y la ciudad llegaron a un acuerdo en el que se comprometierona hacer que el 20 por ciento de su cartera de viviendas de alquiler sea asequible al 80 por ciento del ingreso medio del área designado por el gobierno federal o menos. Sin embargo, en virtud de ese acuerdo, Bedrock no está obligada a construir realmente esas unidades, originalmente 700 de las3.500 planificadas, por sí misma. Se le permite financiar unidades asequibles construidas o propiedad de otros, como lo que acordó con un compromiso de $ 12 millones para la renovación de Cathedral Tower en Midtown, anunciado en 2017.
Sin embargo, Bedrock ha acordado aumentar sucartera de viviendas alquilables del 20 por ciento al 30 por ciento de todas sus unidades, y reducir el 80 por ciento de AMI al 60 por ciento de AMI, lo que significa que las unidades asequibles que crea o preserva en el futuro serán más asequibles para los habitantes de Detroit que más lo necesitan.
Crain’s informó en mayo que el AMI para la región aumentó un 12 por ciento este año. En el condado de Wayne, las cifras publicadas en abril muestran que la AMI para una sola persona fue de $ 62,700; para una familia de cuatro miembros era de 89.500 dólares.
Crain’s informó esta primavera que las unidades que se construyen para residentes que ganan el 60 por ciento del ingreso medio del área ($ 37,620 para un individuo o $ 53,700 para una familia de cuatro) pagarían $ 1,209 por un apartamento de dos habitaciones bajo las nuevas cifras, en comparación con $ 1,080 el año pasado.
También hay medidas relacionadas con lainclusión digital y la creación de un Distrito Comunitario de Escuelas Públicas de Detroit
“Necesitamos asociaciones”, dijo Waters, quien abogó en nombre de más disposiciones digitales y tecnológicas en la CBO enmendada. “Ya no hablemos de personas que venden sus almas. Si vendo mi alma, se venderá en nombre de las personas que represento”.
El marco para la exención de rehabilitación comercial también se estableció en 2017.
“Bedrock aprecia sinceramente la asociación continua del consejo, evidenciada por su vote de hoy”, dijo Kofi Bonner, CEO de Bedrock, en un comunicado el martes. “Nos complace tener esta aprobación finalizada y esperamos completar un proyecto histórico que no solo definirá el horizonte de la ciudad, sino que traerá un impulso significativo en empleose impuestos a la ciudad”.
La votación del Concejo Municipal del martes marca la culminación de semanas de debate y disputas.
El 14 de junio, el consejo optó por tomarse otra semana para considerar si otorgar la exención de impuestos para el proyecto de Hudson, que se encuentra en un sitio de 2.3 acres.
Luego, el 21 de junio, el consejo retrasó la votación nuevamente, y Sheffield dijo que ella y otros miembros del consejo recientemente celebraron reuniones sobre el tema y que aún se estaba recopilando información adicional, lo que provocó otro aplazamiento de la votación. Detroit News informó el mes pasado que el proyecto tiene un retorno anual de la inversión del 1.6 por ciento. Una vez que expire la reducción de 10 años, los impuestos serán de más de $ 10 millones por año, dice la ciudad.
Además del certificado de rehabilitación comercial, el proyectoes parte de una agrupación de desarrollos en diversos grados de finalización que recibió $ 618.1 millones hace cuatro años en los llamados fondos “brownfield transformacionales” en $ 2.14 mil millones en desarrollo.
Según un documento del Concejo Municipal de Detroit,el desarrollo se está financiando con $ 1.03 mil millones en capital y $ 378.1 millones en deuda. La ciudad dice que los beneficios netos a través de cosas como los impuestos sobre la renta de la ciudad, los impuestos a la propiedad y los ingresos por servicios públicos son de $ 71.6 millones después de la reducción de impuestos, mientras que los beneficios totalesde todas las jurisdicciones tributarias son de casi $ 89.1 millones.
Un informe del mes pasado en Deadline Detroit arroja dudas sobre si esas proyecciones de beneficios son precisas, ya que tres cuartas partes de los beneficios de la ciudad provienen de los impuestos sobre la renta de la ciudad. Economistas y expertos entrevistadospor la publicación onlin e dijeron, entre otras cosas, que muchos de los trabajos dentro del desarrollo cuando esté completo ya pueden estar ubicados dentro de la ciudad.
Gilbert pagó $ 16.4 millones combinados por la propiedad, que incluye los derechos de aire sobre el sitio y $ 15 millones por un garaje subterráneo que fue demolido, dijo Jared Fleisher, el principal cabildero de Gilbert, a Crain’s en las últimas semanas.
El desarrollo comenzó a construirse en diciembre de 2017 con una ceremonia de inauguración, pero la finalización se ha retrasado dosveces, ahora se espera para fines de 2024.
En las últimas semanas se lanzaron nuevas representaciones del desarrollo.
Hay dos componentes principales: el edificio de bloques en el borde norte de la propiedad contendrá cientos de miles de pies cuadrados de espacio para oficinas, reuniones, tiendas y restaurantes; y un rascacielos con espacio hotelero y residencial que se espera que se eleve 685 pies.
La torre ha fluctuado en altura, inicialmente propuesta para ser de 734 pies, lo que la convierte en el edificio más alto del estado, luego se eleva a 800 pies, luego a 912 pies antes de suavizar esos números y establecerse en aproximadamente 680 pies. La altura esperada más reciente es de 685 pies, 4 pulgadas. Bedrock dijo el mes pasado que se espera que alcance esa altura el próximo año, y que el desarrollo general se complete en 2024.
En abril se colocó un llamado “árbol de remate” en el componente de la torre para marcar el acero estructural para el componente de bloque que conmemora la última / más alta pieza de acero estructural que se está izando en ese componente.
Barton Malow Co., con sede en Southfield, es el contratista general, mientras que Shop Architects, con sede en la ciudad de Nueva York, es el arquitecto de diseño, junto con Kendall / Heaton Associates, con sede en Houston, y Hamilton Anderson Associates, con sede en Detroit, es arquitecto de diseño depaisajes y diseño de interiores en el componente Edition Hotel. Pophouse, con sede en Detroit, está diseñando áreas comunes en el espacio de oficinas. El representante del propietario de Bedrock es Turner Corp., con sede en la ciudad de Nueva York, que fue contratada después de que Jacobs EngineeRing Group fuera retirado del proyecto.
Además del proyecto de Hudson, los otros agrupados como parte del paquete de transformación brownfield son el proyecto Monroe Blocks de $ 830 millones largamente retrasado inmediatamente al este del One Campus Martius Building, la remodelación de $ 311 millones de book Tower y Book Building en Washington Boulevard que terminará este año, y la adición de $ 95 millones al edificio One Campus Martius donde Gilbert tiene su Rocket Companies Inc. (NYSE: RKT) con sede.