Dan Gilbert comenzó a comprar bienes raíces en el centro de Detroit hace más de 15 años.

Desde entonces, el multimillonario fundador y presidente de Rocket Companies Inc. (NYSE: RKT) ha acumulado quizás la cartera más densa y concentrada de bienes raíces comerciales propiedad de una sola persona o empresa en el distrito comercial central de cualquier ciudad importante de Estados Unidos.

En total, ha reunido decenas de millones de pies cuadrados, la gran mayoría de los cuales están en el centro y en los vecindarios circundantes.

Pero si bien prácticamente por sí solo creó un mercado de bienes raíces comerciales cuando antes no existía mucho, también creó uno anormal, incluso si tal vez fue por necesidad, durante algunos de los días más difíciles de Detroit.

Ahora, con sangre nueva en Jared Fleisher como presidente ejecutivo de Bedrock LLC, con sede en Detroit, la compañía de bienes raíces de Gilbert, algunas propiedades pueden terminar vendiéndose para dar la bienvenida a nuevos inversionistas al centro de la ciudad y los vecindarios circundantes.

Eso representa un punto de inflexión para el centro de Detroit, tal vez hacia un centro más normal y saludable.

Eric Larson, presidente y director ejecutivo de Downtown Detroit Partnership, señaló durante una amplia mesa redonda con Fleisher en el Detroit Athletic Club el mes pasado que la ola de compras de Gilbert comenzó durante “una época diferente” para la ciudad.

Como tal, y con la enorme velocidad y escala de sus compras, el mercado se convirtió en un caso atípico. Para ser claros, otros en otras ciudades tienen grandes carteras (pensemos en Tampa, Atlanta, Los Ángeles, Pittsburgh, Irvine y otros lugares), pero ninguna es como la de Gilbert.

“No era tradicional”, dijo Larson durante la discusión, que fue moderada por Jared Friedman, codirector ejecutivo de Friedman Real Estate, con sede en Farmington Hills. El evento fue organizado por Axis Advisors LLC, con sede en Livonia, una firma de corretaje de representación de inquilinos dirigida por Steve Morris.

“Tenía demasiado dominio por parte de un individuo, una estrategia, por lo que ser realmente más intencional sobre cómo se posiciona la cartera en el futuro ayudará, creo, a seguir enviando un mensaje al capital institucional de que estamos empezando no sólo a estabilizarnos, sino que nos estamos ajustando y algunos de los propietarios más grandes están empezando a mirar sus carteras de una manera más tradicional que, en última instancia, genera confianza. Eso, creo, es realmente importante y es una gran parte de lo que veo que surge del impacto inicial que Jared está teniendo en Base rocosa”.

Los inicios de un imperio

A principios del siglo XXI, los propietarios de otros estados (incluidos los grandes) comenzaron a sacar dinero de Detroit, en gran medida a Gilbert. Algunos enfrentaron dificultades financieras, otros simplemente buscaron seguir adelante y otros se aferraron a lo que entonces eran bienes raíces baratos en Detroit con poca intención de hacer mucho con ellos.

Lo que entonces se llamaba One Detroit Center, ahora Ally Detroit Center, había sido propiedad mayoritaria de iStar Financial Inc., con sede en la ciudad de Nueva York, y el Sistema de Jubilación de la Policía y los Bomberos de Detroit, o PFRS, poseía el 10% del rascacielos y su plataforma de estacionamiento. Al final, Gilbert pagó 100 millones de dólares por ellos.

Sacó inversores de otros estados en el edificio Buhl, que compró a Heico Cos., con sede en Chicago; el Roberts Riverwalk Hotel de Michael Roberts, un magnate de los negocios con sede en St. Louis; el consorcio de inversión chino DDI Group (el antiguo edificio de la sede de Detroit Free Press, el edificio David Stott y 35 West Grand); y el grupo inversor con sede en Milán Akno Enterprises (la Torre del Libro y el Edificio del Libro), por nombrar algunos. Algunos de esos activos habían recibido poca o ninguna inversión por parte de propietarios anteriores en los años anteriores a las compras de Gilbert.

Los inicios de un imperio

A principios del siglo XXI, los propietarios de otros estados (incluidos los grandes) comenzaron a sacar dinero de Detroit, en gran medida a Gilbert. Algunos enfrentaron dificultades financieras, otros simplemente buscaron seguir adelante y otros se aferraron a lo que entonces eran bienes raíces baratos en Detroit con poca intención de hacer mucho con ellos.

Lo que entonces se llamaba One Detroit Center, ahora Ally Detroit Center, había sido propiedad mayoritaria de iStar Financial Inc., con sede en la ciudad de Nueva York, y el Sistema de Jubilación de la Policía y los Bomberos de Detroit, o PFRS, poseía el 10% del rascacielos y su plataforma de estacionamiento. Al final, Gilbert pagó 100 millones de dólares por ellos.

Sacó inversores de otros estados en el edificio Buhl, que compró a Heico Cos., con sede en Chicago; el Roberts Riverwalk Hotel de Michael Roberts, un magnate de los negocios con sede en St. Louis; el consorcio de inversión chino DDI Group (el antiguo edificio de la sede de Detroit Free Press, el edificio David Stott y 35 West Grand); y el grupo inversor con sede en Milán Akno Enterprises (la Torre del Libro y el Edificio del Libro), por nombrar algunos. Algunos de esos activos habían recibido poca o ninguna inversión por parte de propietarios anteriores en los años anteriores a las compras de Gilbert.

Por supuesto, no se trataba sólo de que Gilbert comprara a propietarios no locales. Piedmont Office Realty Trust, con sede en Johns Creek, Georgia, vendió el rascacielos 150 West Jefferson por 81,5 millones de dólares a Redico LLC, con sede en Southfield.

En última instancia, durante la última década y media, el centro de Detroit se ha convertido en un mercado insular en gran medida donde dominan los lugareños (principalmente Gilbert), con pocos forasteros con participación, con algunas excepciones, como la torre del Huntington Bank, el edificio de la Iglesia de Scientology y el Westin Book Cadillac, por nombrar algunos.

“Las personas que están recuperando a Detroit son personas de la comunidad, que aman a la comunidad y se preocupan por la comunidad”, dijo Fleisher durante el panel de discusión. “Si simplemente estuvieras buscando el mejor rendimiento del capital ajustado al riesgo, ninguna de estas personas probablemente haría lo que estamos haciendo nosotros. Entonces, creo que hay algo encantador en la dinámica del juego local que se desarrolla aquí. Dicho esto, creo que a todos nos interesa ver a más jugadores importantes en el campo”.

Los inversores ajenos a Gilbert también están activos

Por supuesto, ha habido actividad inmobiliaria fuera de las inversiones del centro de Gilbert.

Dennis Bernard, que dirige Bernard Financial Group, con sede en Southfield y que origina deuda de bienes raíces comerciales, dijo que su compañía ha financiado más de 2.300 millones de dólares en acuerdos en Detroit durante los últimos 12 años para más de 20 prestatarios diferentes.

“Las inversiones de Bedrock realizadas en el CDB y, de hecho, en otras áreas de Detroit hicieron de Detroit un mercado CRE viable nuevamente”, dijo Bernard. “Sin concentración y sin el capital personal de Dan Gilbert utilizado para alcanzar una masa crítica, el CBD nunca podría haber hecho que el mercado de capitales del centro de CRE fuera tan viable como lo es hoy o tan atractivo”.

También dijo que las inversiones de Bedrock en la rehabilitación de edificios y la apertura de nuevos desarrollos hicieron que el centro de la ciudad fuera más atractivo para otros desarrolladores y propietarios.

“La inversión de Bedrock no desplazó a nadie, sino todo lo contrario”, afirmó Bernard. “Bernard Financial Group financió cientos de millones de CRE de otros desarrolladores, pero Bedrock fue fundamental para reforzar el mercado y, por lo tanto, la marea creciente levantó todos los barcos”.

‘Mercado hecho’, hora de la siguiente fase

En una entrevista con Crain’s, Fleisher dijo que el mercado prácticamente inexistente cuando Gilbert entró en la contienda cuando trasladó Quicken Loans Inc. de los suburbios al centro de la ciudad requería la secuencia que se llevó a cabo.

En primer lugar, el enfoque de “big bang” de Gilbert lo llevó a rehabilitar viejos edificios que compró a bajo precio, a veces por menos de 10 dólares por pie cuadrado, y llenarlos con inquilinos de oficinas (en muchos casos, sus propios empleados, pero también atrayendo a empresas como Fifth Third Bancorp y Microsoft Corp. al centro de la ciudad).

Aquellos que no podía llenar, los estabilizó para uso futuro: el equivalente en bienes raíces comerciales a preparar comidas. Si un edificio aparecía en el mercado cerca de uno de los suyos, lo compraba, incluso si no necesariamente lo quería, para que no cayera en manos de especuladores y una manzana podrida arruinara el grupo. Construyó nuevas viviendas, atrajo a nuevos minoristas únicos y nacionales, tienda por tienda, al anémico corredor comercial de Woodward. Se instaló un nuevo tranvía. Aceras activadas por placemaking.

“Hemos creado el mercado”, dijo Fleisher a Crain’s. “Ahora necesitamos tomar medidas para que funcione como un mercado más tradicional. No pudimos haberlo hecho hace siete años porque el mercado aún no estaba creado. No pudimos haberlo hecho hace 10 años porque el mercado aún no estaba creado. Esta tenía que ser la secuencia.

“Pero ahora que estamos en este punto de la evolución, creo absolutamente que nuestro pensamiento estratégico debe ser: ¿Cómo podemos hacer que esto funcione más como un mercado tradicional?” Fleisher continuó. “Y un mercado más tradicional tiene más compradores y vendedores y tiene capital institucional y, por lo tanto, en el futuro, además de construir grandes lugares, rehabilitar edificios críticos que quedan, un enfoque estratégico es cómo pensamos acerca de nuestros activos que podrían venderse o colocarse en el mercado de una manera que atraiga a más participantes del mercado aquí”.

Por su parte, Bedrock se ha ido separando lentamente de algunas de sus participaciones. Se sabe que vendió tres edificios, dos de los cuales llegaron en menos de un año:

• El primero se produjo en septiembre de 2015, cuando vendió el edificio 119 State St. en el enclave de Capitol Park en el centro de la ciudad a Lear Corp., con sede en Southfield, por 2,85 millones de dólares, unos 18 meses después de pagar 1,75 millones de dólares por él.
• Casi una década después, en junio de 2025, Bedrock vendió otro edificio del vecindario de Capitol Park, este en 1250 Griswold St., a Capital Park LLC, una entidad registrada a nombre de John Forrester Jr. en una dirección de Novi por $1,9 millones. Bedrock pagó 700.000 dólares por la propiedad en septiembre de 2014, cuando la empresa estaba aumentando su presencia en la zona.
• Más recientemente, en febrero, Bedrock vendió el edificio 201 W. Fort St. a una entidad conectada con Todd Flood, miembro gerente de Flood Law PLLC, quien quizás sea mejor conocido por su trabajo como fiscal especial al frente de una investigación criminal relacionada con la crisis del agua en Flint. Flood pagó 2,5 millones de dólares por él, la mitad de lo que Bedrock pagó por él en noviembre de 2017.

Esas ventas son una forma de ayudar a que el mercado se normalice.

Otros incluyen cosas como atraer a prestamistas nacionales que aún no tienen una fuerte presencia regional en Detroit, fondos de pensiones, fideicomisos de inversión inmobiliaria y otros inversores a gran escala. Eso también incluye financiación para llevar, donde la deuda a corto plazo se reemplaza por deuda a largo plazo y los socios de capital quedan liberados para reciclar su capital en otros proyectos.

“Así es como funciona el mercado inmobiliario”, dijo Fleisher. “Se recicla el capital. En Detroit, ahora es mejor, pero había que luchar como el infierno para conseguir deuda. Si podías poner en marcha tu proyecto, tu capital queda encerrado en él porque nadie creía en que el mercado vendría y te sacaría”.

“Básicamente absorbieron el mercado”

Puede haber ventajas en que una empresa tenga una influencia tan enorme en un mercado determinado, dijo Lynn McKee, directora del programa de maestría en bienes raíces comerciales de la Universidad Estatal de Georgia en Atlanta.

Por un lado, a menudo son “visionarios” que asumen riesgos que otros, en deuda con los comités de inversión y con ciertos rendimientos de esas inversiones, podrían ser incapaces o reticentes a hacerlo.

“Ven cosas que otras personas no ven, particularmente las empresas grandes y engorrosas que no ven. Cuando se remodela el centro de Detroit, se necesita un visionario. Algunos dirían que un visionario ciego, pero se necesitó un visionario”, dijo McKee.

Tim Carr, vicepresidente del Departamento de Bienes Raíces y Economía del Suelo Urbano de la Escuela de Negocios de la Universidad de Wisconsin en Madison, calificó la cartera de Gilbert como fuera de la norma para la inversión inmobiliaria.

“Básicamente absorbieron todo el mercado”, dijo Carr, quien es nativo del municipio de Hartland en el condado de Livingston. “Normalmente, haces un proyecto grande, o haces algunos más pequeños y puedes tener un terreno bajo control pero no lo estás desarrollando por un tiempo para que puedas ver cómo se desarrollan las cosas y resolverlo de esa manera. Eso es más bien la norma”.

Pero también hay inconvenientes. Por un lado, existe un “riesgo de persona clave”, dijo McKee.

“¿Y si mañana no están allí?” dijo McKee. “En este tipo de estructura, existe un enorme riesgo para la persona clave”.

La otra es que cuando el control está fuertemente concentrado en una empresa o una persona, puede haber una falta de perspectivas diversas y reacciones negativas.

“He descubierto que en los negocios siempre ayuda que alguien te diga que eres estúpido”, dijo McKee.

Y Carr dijo que las estrategias de las empresas de bienes raíces evolucionan regularmente, al igual que las de Bedrock.

“Lo que era bueno y necesario para que esto ocurriera en primer lugar podría no ser lo que se necesita para ejecutarlo a partir de ahora”, dijo Carr.