Kirk Pinho es un reportero sénior que cubre bienes raíces comerciales. Desde que se unió a Crain’s Detroit Business en 2013, ha escrito sobre arrendamiento, desarrollo y ventas de propiedades en Detroit y sus suburbios, así como sobre las tendencias, personalidades y peculiaridades de la industria.

Desde el extremo suroeste del estado, desde New Buffalo hasta Newberry, más de 400 millas al norte en la Península Superior, los proyectos de construcción masiva de madera han estado brotando alrededor de Michigan en los últimos años: 16 se han completado y más de 30 están en diseño, según una organización que los rastrea.

Y la adición más reciente a esa lista podría ser la más ambiciosa y más grande hasta ahora: un edificio de apartamentos de ocho pisos y 140 millones de dólares en Ann Arbor que se completa con su propia microrred de 30 millones de dólares para reducir los costos de electricidad para sus residentes.

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Además, el equipo detrás del proyecto dice que será al menos un edificio con cero emisiones netas, lo que significa que eliminará de la atmósfera al menos la misma cantidad de gases de efecto invernadero que produce, y tal vez incluso más.

Y si echa raíces, el gran proyecto de uso mixto Southtown en Ann Arbor sería completado por alguien que tomó una de las rutas menos convencionales para el desarrollo de bienes raíces comerciales.

“Aparte de disfrutar de Architectural Digest todos los meses y de los hermosos interiores, nunca pensé que estaría haciendo esto”, dijo la doctora convertida en desarrolladora Margaret Poscher.

Reimaginando un bloque

El Southtown de Poscher, que está siendo desarrollado por su empresa inmobiliaria 4M Consolidated Brands LLC, con sede en Ann Arbor, tendría ocho pisos y unos 247.000 pies cuadrados, lo que lo convierte en el más alto, en términos de altura, y el más grande en términos de construcción de madera masiva en Michigan, según una revisión de datos realizada por la Red de Innovación de Woodworks.

Otros proyectos madereros masivos en Michigan incluyen un centro de enseñanza y aprendizaje STEM de tres pisos y 160,000 pies cuadrados en la Universidad Estatal de Michigan que se inauguró en 2021; el nuevo centro comunitario en A.B. Ford Park en el vecindario Jefferson Chalmers de Detroit; y el Centro Franciscano de Ciencia y Medios de la Universidad Madonna, de 64,000 pies cuadrados, en Livonia, que se inauguró el año pasado.

La construcción masiva en madera, que ganó popularidad en Europa hace unas décadas antes de popularizarse en los EE. UU., implica el uso de grandes paneles, columnas y vigas de madera que se pegan o se unen con clavos o tacos, por ejemplo, en lugar de la construcción tradicional de hormigón y acero, cuya producción es generalmente más dañina para el medio ambiente.

En total, Southtown traería 221 apartamentos, además de tiendas y otros espacios a la cuadra que consiste principalmente en viviendas unifamiliares y edificios de apartamentos más antiguos y bajos que Poscher ha acumulado a lo largo de los años en el vecindario al este del campo de golf de la Universidad de Michigan y justo al sur de los campos deportivos y las instalaciones de UM en State Street. Los registros públicos muestran que 4M LLC de Poscher gastó unos 7,15 millones de dólares en la compra de las propiedades.

De esos 221 apartamentos, 119 serían viviendas asequibles y para la fuerza laboral para personas que ganan entre el 60% y el 120% del ingreso medio del área.

El AMI para un hogar de dos personas en el condado de Washtenaw es de $95,600. El sesenta por ciento del AMI es de $57,360 para un hogar de dos personas, mientras que el 80% del AMI es de $76,480 y el 120% es de $114,720. Los alquileres tendrían un tope de $1,434 para un hogar de dos personas al 60% del AMI, $1,912 al 80% del AMI y $2,868 al 120% del AMI.

La nueva vivienda abordaría una preocupación de larga data en la ciudad del condado de Washtenaw sobre su falta de asequibilidad para muchas personas que de otro modo querrían vivir allí.

“Hay una tremenda escasez de viviendas de cualquier tipo en este momento en Ann Arbor, alrededor de 10,000 unidades”, dijo Poscher. “Hay alrededor de 85,000 personas que trabajan en Ann Arbor, que tienen que viajar al menos una hora o más, a quienes les encantaría vivir en Ann Arbor pero no pueden permitírselo”.

La demolición de los 10 edificios comenzaría en mayo, al final del año académico, para despejar la manzana de 1.7 acres delimitada por State Street al oeste, Henry Street al norte, White Street al este y Stimson Street al sur, dijo Poscher. Está buscando fondos transformadores del estado para el proyecto. El Concejo Municipal de Ann Arbor votó a favor de rezonificar la propiedad, aumentando la densidad en aproximadamente tres veces lo que se permitía anteriormente, informó MLive.

“Southtown es realmente como el edificio piloto de una nueva forma de crear desarrollos residenciales, utilizando la madera en masa y la construcción fuera del sitio para poder construir edificios más rápido y con un costo más bajo”, dijo Poscher. “Entonces, si el desarrollador puede construir un desarrollo a un costo más bajo, ese ahorro de costos se puede transferir a los residentes”.

Usar la madera para construir de nuevas maneras

Por supuesto, la madera se ha utilizado durante siglos para construir casas y otros tipos de edificios.

Pero los cambios algo recientes en el Código Internacional de Construcción en 2015 y 2021 permitieron que los edificios comerciales más altos se construyeran específicamente con madera contralaminada, o CLT en la taquigrafía de la industria.

Con CLT, las tablas de hasta 10 pies de ancho y 60 pies de largo se crean, en direcciones alternas, pegando varias piezas de madera juntas, dijo Bill Parsons, director de operaciones de WoodWorks, la organización sin fines de lucro con sede en Washington, D.C. que opera la Red de Innovación de Woodworks.

Dependiendo del tipo de construcción, el IBC actualizado de 2021 permite edificios de madera maciza de 18 pisos o 270 pies y un área total de construcción de 972,000 pies cuadrados; 12 pisos o 180 pies y un área total de construcción de 648,000 pies cuadrados; nueve pisos o 85 pies y un área total de construcción de 405,000 pies cuadrados. El límite anterior era de seis pisos o 85 pies, con un área total de construcción de 324,000 pies cuadrados.

La madera maciza también es, quizás sorprendentemente para algunos, capaz de resistir incendios. La madera contralaminada, en una prueba de fuego, duró más de tres horas, más del 50% más de lo requerido, cuando se expuso a temperaturas superiores a 1,800 grados Fahrenheit. Los incendios provocaron la carbonización de la parte exterior de la madera en masa, que forma casi una capa protectora y protege la madera interior, según Think Wood, una campaña de comunicación financiada principalmente por la industria maderera.

Parsons dijo que los edificios de madera masiva no solo son más atractivos —”No es el proyecto normal de oficinas o multifamiliares”, dijo—, sino que también brindan otros beneficios que van desde el medio ambiente hasta la velocidad.

“Tienes madera expuesta que es hermosa y la estructura es el acabado. Ese tipo de conexión con la naturaleza y el valor que aporta, los arquitectos lo estaban reconociendo”, dijo Parsons. “También hay muchos otros beneficios relacionados con el tiempo de construcción. Puedes aumentar el edificio mucho más rápido. Estás prefabricando todo fuera del sitio, por lo que se combina muy rápido”.

De médico a desarrollador

Para Poscher, el proyecto es la culminación de años de trabajo, además de un largo camino para ingresar al sector inmobiliario.

Criada en Oak Park, Poscher se mudó a San Francisco después de sus días en la escuela de medicina en Detroit e inmediatamente se vio inmersa en la crisis de salud del VIH/SIDA en las décadas de 1980 y 1990, trabajando en una de las prácticas más grandes que trataban la enfermedad en el área.

Fue casi una década de muerte casi constante a partir de 1987, dijo.

“El personal mantenía una pizarra blanca donde, cada semana, poníamos los nombres de los pacientes que morían para que todos lo supieran y pudiéramos honrarlos”, dijo Poscher. “Y luego, a finales de 1996, no había nombres en ese tablero. Después de años y años de seis, ocho, 10 personas cada semana en esa junta, no había ninguna”.

Después de todos esos años, Poscher, que perdió a uno de sus hermanos a causa de la enfermedad, pudo tomarse un pequeño descanso y reagruparse.

Luego, en 2003, un amigo suyo le pidió que trabajara y asesorara en algunos proyectos inmobiliarios en los que estaba involucrado, aunque ella no tenía capacitación en el campo. Fue una prueba de fuego que le dio experiencia en la gestión de proyectos, el financiamiento, la obtención de proyectos a través de comisiones de planificación y, en San Francisco, la Junta de Supervisores.

Pero en 2008, la economía se desplomó y ralentizó el desarrollo hasta casi detenerse en San Francisco y otros lugares.

“En ese momento, pensé que tal vez debería volver a la medicina, así que lo hice”, dijo Poscher, quien obtuvo sus títulos universitarios y de medicina de la Universidad Estatal de Wayne en Detroit.

Así que de 2009 a 2020 tuvo una consulta centrada principalmente en medicina interna y geriatría, con algunos pacientes con VIH/SIDA también.

“Me encantaba mi práctica, amaba a mis pacientes y realmente la disfruté, pero es una de esas cosas en las que le das todo a la práctica médica. Si no lo das todo, realmente no estás cuidando a las personas”, dijo Poscher. “Así que estaba un poco quemado”.

Durante ese tiempo, Poscher conoció a su esposa, oriunda de Ann Arbor y graduada de la Universidad de Michigan. Comenzaron a comprar propiedades aquí y allá, y finalmente su cartera llegó a un tamaño en el que no podían administrarla desde el otro lado del país. Así que la pareja regresó al sureste de Michigan desde San Francisco en 2020 y han estado en Ann Arbor desde entonces, con el mayor proyecto de Poscher hasta la fecha en el horizonte.

Para una mujer que recuerda a su madre comprando sus corazones de vaca para diseccionarlos cuando era solo una niña con un gran interés en la ciencia, su segunda carrera, aunque satisfactoria, no tiene el mismo atractivo intelectual y personal que la medicina.

Pero tal vez algún día lo haga, dijo.

“Espero que el sector inmobiliario se haga cargo de esa opinión, especialmente, si realmente podemos hacer todo lo que queremos hacer con estos edificios en términos de sostenibilidad y asequibilidad, eso me hará sentir realmente bien”, dijo Poscher.

Kirk Pinho es un reportero sénior que cubre bienes raíces comerciales. Desde que se unió a Crain’s Detroit Business en 2013, ha escrito sobre arrendamiento, desarrollo y ventas de propiedades en Detroit y sus suburbios, así como sobre las tendencias, personalidades y peculiaridades de la industria.

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