Un plan de más de $ 300 millones para llevar más de 1,000 unidades residenciales a un sitio frente al mar vacante desde hace mucho tiempo en Pontiac es quizás el desarrollo propuesto más llamativo de la ciudad en la memoria reciente.

Pero en toda la ciudad, una bolsa de agarre de nuevas construcciones residenciales, comerciales e industriales, así como renovaciones y reurbanizaciones, se ha filtrado en los últimos años.

Van desde el ambicioso desarrollo de apartamentos Shores at Crystal Lake propuesto por SK Investments Group, con sede en el sur de la Florida, y un gran proyecto industrial / de almacén de Flint Development llamado Oakland Logistics Park, hasta proyectos como la renovación de $ 40.3 millones de Carriage Circle Apartments y la reconstrucción de West Manor Senior Apartments en South Paddock Street.

Sin embargo, quedan grandes preguntas para Pontiac, la sede del condado que ha luchado durante años después de que la desinversión automotriz y otros problemas enviaron a la ciudad de unos 60,000 habitantes al borde de la bancarrota hace una década, ya que cayó bajo el pulgar de una puerta giratoria de gerentes de emergencias.

Entre las preguntas: Una vez que el Woodward Avenue Loop se rehaga como una carretera de doble sentido, ¿cómo surgirá el centro de Pontiac después de décadas de ser estrangulado del tráfico por la vía?

¿Cómo afectará el prolongado proceso de la ciudad  para instituir reglas de cannabis medicinal al distrito central de negocios, donde se pueden emitir hasta cinco licencias a los minoristas después de que tal vez hasta dos docenas de escaparates hayan sido elegidos para el uso, desgastando el mercado inmobiliario del centro?

¿Cómo el auge de United Wholesale Mortgage, el mayor empleador de la ciudad después de mudarse allí desde Troy hace varios años, dará forma al futuro de Pontiac?

¿Cuánto tiempo durará el período de luna de miel para un nuevo alcalde y un consejo de la ciudad, que los desarrolladores hasta ahora han dicho que operan de una manera más colaborativa que en años anteriores?

El tiempo será el juez.

¿Un renacimiento en el centro de la ciudad?

Los desarrolladores ven el área como una con muchas ventajas , si los proyectos pueden salir del suelo.

Por ejemplo, una revisión planificada del edificio Oakland Towne Center de aproximadamente 185 pies en 28 N. Saginaw St., el edificio más alto de la ciudad, requiere una conversión de $ 10 millones a $ 12 millones en aproximadamente 75 apartamentos. El financiamiento ha sido identificado pero aún no finalizado, dijo Dalen Hanna, un abogado de Birmingham que encabeza el esfuerzo.

Pero es una situación de gallina y huevo, en muchos sentidos.

El centro de la ciudad carece no solo de una masa crítica de residentes, sino también de empleos fuera del Hospital McLaren Oakland.

Entonces, ¿ cuál es la primera presa en ceder?

“El mayor desafío es tener un verdadero empleador en el centro de la ciudad”, dijo Hanna.

Podría haber sido diferente.

Hace años, UWM había explorado una compra de los edificios de Ottawa Towers en el centro de la ciudad para su nueva sede que habría sido una sacudida de energía para el distrito central de negocios, pero finalmente optó por una ubicación de South Boulevard que ha estado creciendo sustancialmente.

Mat Ishbia, presidente y CEO de UWM, ha dicho que el diseño en esos edificios no era propicio para las necesidades de UWM, y el estacionamiento adjunto del Phoenix Center no les dio flexibilidad de estacionamiento para expandirse. Hoy en día, la compañía tiene cerca de 2 millones de pies cuadrados y 200 acres.

Después de una demanda y un acuerdo inmobiliario, esos edificios ahora están en manos del desarrollador Tarik Dinha, quien ha estado activo en el mercado de oficinas de Southfield en los últimos años.

Pronto, dice que pintará los dos edificios, desechando su color anticuado. Una de las torres ha estado acumulando inquilinos, incluido The Hatchery, con sede en Oslo, y la otra está siendo vista como una conversión multifamiliar en unos 150 apartamentos. Dinha dijo que está trabajando en el financiamiento para ese posible proyecto.

Está apostando, en parte, por un atasco en el mercado minorista del centro. Dijo que el distrito central de negocios no ha visto tanta acción como otros porque cinco de cada seis de las tiendas minoristas vacías en el centro de la ciudad estaban atadas por especuladores de cannabis.

“Alguien tiene un edificio por valor de $ 300,000 y una persona de cannabis dice que le dará $ 1 millón si puede obtener una licencia”, dijo Dinha . “¿Quieres tirar tu boleto de lotería antes del sorteo?”

‘Abierto para los negocios’

Entre los que han tratado de capitalizar la incipiente industria del cannabis en Pontiac se encuentra el inversor Fadi Nassar, presidente y CEO de Nassar Cos, con sede en Birmingham. Él y su equipo recogieron un edificio de 60,000 pies cuadrados en Lawrence Street y están buscando convertirlo en una instalación de cultivo de marihuana medicinal.

Dijo que otros proyectos también están bajo consideración.

“Yo diría que Pontiac está abierto para los negocios”, dijo Nassar.

Ha habido mucha actividad fuera del centro de la ciudad en los últimos años.

Por un lado, la nueva sede de UWM, ubicada a menos de una milla de Auburn Hills, se ha expandido exponencialmente a medida que  la compañía hipotecaria de Ishbia creció.

Amazon.com Inc. ha traído un nuevo almacén masivo al sitio de la antigua propiedad pontiac Silverdome con un costo reportado de $ 250 millones, aunque es casi seguro que costó mucho más que eso.

Williams International Co. LLC abandonó su antigua sede en Commerce Township y se trasladó a un antiguo estudio de cine llamado Michigan Motion Picture Studios en un proyecto que en ese momento se creía que costaba casi $ 350 millones.

En algunos de los terrenos que Williams compró, Flint Development, con sede en Kansas City, está construyendo un edificio logístico de 711,400 pies cuadrados llamado Oakland Logistics Park en 44.5 acres.

También hay esfuerzos más pequeños en la tubería.

Las viejas escuelas en West Huron, por ejemplo, están previstas para convertirse en centros comunitarios por grupos como Micah 6 Community, que propone una revisión de $ 13 millones. También se ha desarrollado un nuevo edificio multifamiliar al este del Woodward Loop a lo largo de Huron. Don Tinsley también ha estado activo en la adquisición de propiedades en Huron.

Sin embargo, no todo ha sido color de rosa.  Mad Dog Technology LLC de Peter Karmanos Jr. desalojó el Riker Building en el centro de la ciudad cuando expiró su contrato de arrendamiento; parte del espacio fue ocupado por Marek Health. Y el destino del Wessen Lawn Tennis Club, anunciado como el primer nuevo club de tenis de hierba construido en el país en más de un siglo cuando abrió hace ocho años, está en el aire después de una venta a principios de este año al empresario John Hantz.

La política en juego

Los desarrolladores y otros han expresado optimismo sobre el nuevo liderazgo político de la ciudad.

El año pasado, Tim Greimel, ex comisionado del condado y representante estatal, fue elegido alcalde, y todo el consejo de la ciudad fue reemplazado por nuevos miembros.

Las luchas internas reportadas entre el ex alcalde y los ex miembros del consejo de la ciudad han sido reemplazadas por funcionarios electos que trabajan juntos, dijeron desarrolladores y otros.

“Simplemente se siente mucho más positivo”, dijo Tim Shepherd, un desarrollador y propietario de Pontiac que también forma parte de la Comisión de Planificación de la ciudad. “Por supuesto, siempre hay problemas y las cosas nunca suceden tan rápido como deberían. Están tratando de rehacer todo. Creo que Greimel tiene una gran carga en sus manos tratando de ponerse al día con algunas de las cosas del pasado”.

Nassar dijo que una infraestructura política de apoyo es clave, y lo ha encontrado hasta ahora en la nueva administración.

“Cuando evaluamos una ubicación y comunidad específica para nuestros proyectos, primero consideramos si el gobierno municipal será solidario”, dijo Nassar. “Los proyectos más exitosos son las asociaciones con la comunidad local, para beneficiar y equilibrar las necesidades e intereses de la comunidad y el desarrollador. Nassar Cos. ha encontrado un socio de apoyo en (el alcalde) Tim Greimel y el recién elegido Concejo Municipal en Pontiac, quienes son enérgicos defensores y protectores de los residentes de Pontiac y, al mismo tiempo, comprenden los beneficios de atraer desarrollo económico a la ciudad”.

Shepherd entristece a muchos de los desarrolladores que conoce que han evitado Pontiac “por las cosas políticas, por el departamento de construcción.

“Hubo muchos obstáculos que todos estamos tratando de eliminar para los buenos desarrolladores y hacer que sea un juego de valor porque hay muy pocos juegos de valor en esta área”, dijo.

Dinha estuvo de acuerdo.

“Cuando miras el corredor de Woodward, puedes ir desde Hart Plaza hasta Woodward Loop”, dijo, “y en este momento no puedes obtener un mejor valor en la propiedad que en Pontiac”.