Los valores de las propiedades están en alza en todos los vecindarios de Detroit, pero tres de ellos se destacan por encima de todos los demás.

El alcalde de Detroit, Mike Duggan, anunció el mes pasado el aumento de los valores en toda la ciudad,  que promedió el 23% cuando se tienen en cuenta todos los vecindarios de la ciudad, y los propietarios de viviendas en la ciudad ganaron un total de $ 1.7 mil millones en riqueza general de 2022 a 2023.

Tales números resaltan “el resurgimiento que Detroit específicamente, y la región en general, está creciendo”, dijo Antoine Bryant, director de planificación y desarrollo de la ciudad de Detroit.

Pero no todos los crecimientos son iguales.

Dos vecindarios, el área de Riverfront Towers en la orilla oeste del río y Victoria Gardens en el lado este, cerca de Jefferson Chalmers, experimentaron los aumentos más bajos en el valor, aumentando menos del 1% año tras año.

Por el contrario, tres vecindarios de la ciudad experimentaron un crecimiento del valor de la propiedad superior al 50%, según datos de la oficina del Tasador de la Ciudad de Detroit.

• New Center, a unas 3.5 millas al norte del centro de la ciudad y hogar del campus de Henry Ford Health y el histórico Fisher Building, vio aumentar el valor de las propiedades en más del 59%;
• El vecindario de Delray en el suroeste de Detroit, cerca del puente Gordie Howe en construcción que conecta Detroit con Windsor, Ontario, experimentó un aumento en los valores de casi el 58%;
• Banglatown, en el lado este de Detroit y en la frontera norte de Hamtramck, vio aumentar el valor de las propiedades alrededor de un 55%.

Si bien cada área es única, hay un hilo común, según Bryant.

“Así que lo principal que une (a todos los vecindarios) es que hubo inversión”, dijo. “Tenías una inversión muy específica, muy dedicada”.

Y la inversión, dijo Bryant, es diferente en cada vecindario.

En New Center, gran parte del trabajo está siendo impulsado por la gran fuerza institucional de Henry Ford Health, mientras que en Delray, un proyecto de obras públicas a gran escala está alimentando el fuego.

Por el contrario, la inversión en el vecindario de Banglatown es más a pequeña escala y se realiza a nivel de residentes, dijo Bryant a Crain’s.

Para determinar los valores de las propiedades y las facturas de impuestos de 2024, la oficina del tasador de la ciudad utiliza un proceso de estudio de ventas de 24 meses a partir de abril de 2021 para evitar valorar la propiedad en función de las tendencias a corto plazo en el mercado.

Nuevo Centro

Impulsado por casi $5 mil millones en inversiones planificadas por Henry Ford Health y varios socios, el vecindario New Center al norte del centro de Detroit ha experimentado uno de los crecimientos más rápidos de la ciudad.

La ubicación del vecindario cerca del distrito cultural de la ciudad, sede del Instituto de Artes de Detroit y el Museo Charles H. Wright de Historia Afroamericana, también se suma a la conveniencia, señala Bryant.

“Y tienes, hasta cierto punto, una base de vecindario intacta. Esos residentes, muchos de ellos han estado aquí durante un par de generaciones”, dijo Bryant. “Y entonces, cuando tienes estabilidad, eso realmente se presta bien para el crecimiento en general”.

Los datos de la oficina del tasador de la ciudad proporcionados a Crain’s muestran solo cinco ventas residenciales en 2021 y 2022, pero el precio promedio de esas ventas fue de más de $340,000.

El precio promedio de venta en toda la ciudad es de alrededor de $86,000, según Realtor.com.

Austin Black, agente de bienes raíces de Detroit de @Properties Christie’s International Real Estate, dijo que las ventas mínimas en el área representan el hecho de que pocas casas llegan al mercado, y cuando lo hacen, se venden rápido y con una prima.

Otros vecindarios directamente adyacentes a New Center, como  en NW Goldberg,  al sur y al oeste del campus de Henry Ford Health, también han visto un aumento en la inversión.

Delray

Los vecindarios de Delray y Carbon Works se encuentran en una parte industrial del suroeste de Detroit, cerca de Zug Island y el nuevo cruce fronterizo internacional del puente Gordie Howe.

Pero más allá de la gran inversión del nuevo puente, que ahora  se inaugurará en septiembre de 2025, el área también se está beneficiando de un crecimiento más amplio en el suroeste de Detroit, como a lo largo de West Vernor, según Bryant.

Los datos de la oficina del tasador de la ciudad muestran 11 ventas residenciales en 2021 y 2022, con un precio de venta promedio de casi $44,500.

Banglatown

El vecindario de Banglatown, con una gran cantidad de inmigrantes, en el lado este de Detroit, justo al norte de la frontera con Hamtramck, tiende a pasar desapercibido, según Bryant.

Pero el área ha visto una fuerte demanda y se erige como un “trampolín” para muchos inmigrantes bangladesíes y yemeníes que se mudan desde fuera del estado, particularmente desde Nueva York y California, dijo Zakir Hussain, agente de bienes raíces de EXP Realty en Troy y que ha hecho muchos negocios en el vecindario. 

Los precios de las viviendas en el vecindario han aumentado considerablemente en los últimos años, dijo Hussain, señalando que las casas que podrían haberse vendido por $100,000 hace unos años, particularmente antes de la pandemia de COVID-19, ahora se venden por alrededor de $200,000.

Los datos de los tasadores de la ciudad muestran casi 40 ventas en 2021 y 2022, con un precio de venta promedio de casi $38,000.

¿Crecimiento a largo plazo?

Con los valores de las propiedades en Detroit claramente en alza, y lo han estado durante casi una década, según la administración de Duggan, la tendencia plantea la pregunta de ¿quién se beneficia?

Claramente, es una buena noticia para los propietarios de viviendas de larga data en la ciudad. Y aunque los valores más altos también se traducen en evaluaciones de impuestos más altas,  la ley de la Propuesta A del estado limita los aumentos de impuestos a la  propiedad a la tasa de inflación o al 5%, lo que sea menor.

Pero Bryant, el director de planificación de la ciudad, también reconoció que es “muy sensible” a las preocupaciones sobre la gentrificación y si los residentes podrían quedar excluidos.

El Departamento de Vivienda y Revitalización de la ciudad, dijo Bryant, ha puesto en marcha varios programas para los propietarios de viviendas y tiene como objetivo ayudar también a los inquilinos en la medida de lo posible, pero dijo que la ciudad tiene “menos herramientas en nuestro cubo para… mitigar los aumentos en los alquileres”.

El aumento de los valores en la ciudad también plantea otra pregunta: ¿es sostenible?

En ese sentido, Bryant dice que “primero tenemos que reconocer que hay varias partes de la ciudad que, francamente, han sido infravaloradas durante varios años”.

Áreas como Delray, dijo, están pasando por una especie de “ajuste de tamaño”.

Aún así, varios años más de crecimiento promedio de alrededor del 25%, como lo que ocurrió el año pasado, serían un “crecimiento exponencial” y es poco probable, dijo Bryant. Pero es probable que el crecimiento sea más lento, de alrededor del 10% o 12%.

“Aunque solo sea por la razón de que estamos volviendo a donde probablemente deberíamos estar”, dijo Bryant. “Así que me siento muy seguro de que se va a ver un crecimiento fácil durante los próximos cinco a siete años. Y puede que no todo sea el 23%. Pero me siento muy, muy seguro de que el valor de la propiedad aumentará en los próximos cinco a siete años, si no más”.