En los últimos dos años, miles de casas de Detroit que alguna vez estuvieron vacías han sido rehabilitadas y reocupadas silenciosamente, reduciendo la plaga y aumentando la inversión en propiedades residenciales en toda la ciudad.

Los datos del Servicio Postal de los Estados Unidos muestran que más de 9,000 residencias de Detroit que estaban vacantes en enero de 2020 ahora están habitadas, un aumento sorprendente en el número de hogares que alguna vez estuvieron vacíos en la ciudad que ahora tienen personas que viven en ellos. Si bien los mismos datos muestran que casi 4,000 hogares que estaban ocupados en enero de 2020 estaban vacantes en enero de 2022, el aumento neto de viviendas ocupadas es de más de 5,000 residencias.

Los datos del servicio postal tienen algunas limitaciones, incluido el hecho de que analizan residencias enteras y no unidades individuales. El análisis tampoco puede explicar si las viviendas estuvieron vacías durante unos meses entre residentes o durante años. Aún así, los datos muestran que un mercado inmobiliario robusto marcado por el aumento de los precios, la alta demanda y la baja oferta ha llevado a las personas a arreglar y vivir en casas que en algún momento habrían estado destinadas a la demolición.

“Ver la reocupación a esa escala definitivamente no es algo que haya visto antes”, dijo Alex Alsup, director senior de estabilidad de vivienda en Rocket Community Fund, quien investigó los datos del servicio postal. “Esta es una magnitud diferente. Y ciertamente, parece estar concentrado en nuevas geografías que lo que hemos visto en los últimos 10 años”.

La gente había estado arreglando casas vacías en vecindarios como Bagley y Morningside, dijo Alsup, y continúan haciéndolo, pero ahora se están mudando a áreas que históricamente no han visto mucha inversión.

Las propiedades recién ocupadas no están en ninguna parte de la ciudad; van desde Boynton en el suroeste de la ciudad hasta Brightmoor en el noroeste; y desde Regent Park a través de Cornerstone Village en el lado este de Detroit. El número de residencias recién ocupadas en el centro de la ciudad es más escaso que en otras partes de Detroit, pero no hay una parte singular de la ciudad donde se centren las casas.

El análisis de la Autoridad del Banco de Tierras de Detroit de los datos del servicio postal de un marco de tiempo ligeramente diferente, casas que estaban vacías en febrero de 2020 y ocupadas en diciembre de 2021, muestra que la agencia es responsable de más de un tercio de las aproximadamente 8,000 residencias que el servicio postal muestra que han sido reocupadas en ese momento.

El interés en las casas de los “bancos de tierras” o land bank en ingles, estaba creciendo antes del inicio de la pandemia de coronavirus: se vendieron 2.185 casas en 2019, un aumento del 50 por ciento sobre las 1.455 que se vendieron en 2018, pero las cifras se dispararon aún más en los últimos años.

El banco de tierras vendió 3.127 propiedades en 2020, más que cualquier otro año, y 2.984 propiedades en 2021. Los precios de venta de las casas vendidas en subasta han aumentado un 24 por ciento con respecto al año fiscal 2020 a un promedio de $ 17,262, y las vendidas a través del programa Own It Now del banco de tierras han aumentado casi un 97 por ciento durante el mismo período, con un precio de venta promedio actual de $ 12,812. Las casas vendidas a través del programa Rehabbed & Ready ahora cuestan un promedio de $ 152,800, un aumento del 23 por ciento desde antes de la pandemia.

Rob Linn, director de inventario del banco de tierras, dijo que la tendencia de las personas a comprar propiedades vacantes para arreglar o vivir ha sido un “cambio realmente maravilloso”. La mayoría de las casas vacías que estaban en el mercado al comienzo de la pandemia simplemente desaparecieron, dijo.

“Es una disminución notable”, dijo Linn. “La gente está votando con los pies”.

Más dinero, más tiempo

¿Por qué el repunte tanto de residentes como de ventas? El ajustado mercado de la vivienda tiene un papel en la tendencia, pero también lo hace la pandemia, dijeron expertos del Centro para el Progreso Comunitario.

Janell O’Keefe, la oficial principal de programas de iniciativas de Michigan, dijo que pensaba que la gente tenía más tiempo en sus manos y más dinero en sus bolsillos, con programas de estímulo que buscaban evitar que la economía se desplomara a medida que aumentaba el coronavirus. Eso hizo que fuera más fácil trabajar en una casa, incluso cuando los precios se dispararon para la madera y otros suministros.

Y la capacidad de trabajar de forma remota, junto con las necesidades cambiantes de las personas de sus espacios de vida, puede haber hecho que las personas estén más interesadas en comprar o alquilar una casa en la ciudad, dijo Payton Heins, director de iniciativas del centro en Michigan.

“Hay muchas cosas que están sucediendo para contribuir al aumento en las ventas”, dijo. “Es significativo, pero es consistente con otras cosas que están sucediendo en todo el país en este momento”.

Algunas personas pueden haberse mudado a la ciudad después de haber sido excluidas de los suburbios, dijo Esmat Ishag-Osman, investigador asociado principal de la oficina de Detroit del Consejo de Investigación Ciudadana de Michigan. Otros que tienen acceso al capital podrían haberse sentido atraídos por las casas en venta relativamente asequibles con el conocimiento de que pueden ganar dinero con su inversión. Los desarrolladores y otros dicen que las matemáticas funcionan ahora con el aumento del valor de las viviendas de una manera que simplemente no lo hacía antes.

” si están sentados en ella, la están renovando”, dijo Gustaf Andreasen, un agente de bienes raíces de Nika & Co. Real Estate. “Incluso las casas vacías han aumentado de valor”.

El bajo inventario de viviendas hace que sea mucho más difícil encontrar una casa, dijo Andreasen, incluso una vacía. Y dado que los precios solo están subiendo.

Jon Zemke ha rehabilitado a unas 10 en los últimos dos años. Zemke, el socio gerente de Zemke Lukowski Properties, dijo que en muchos casos, es más rentable arreglar incluso una casa en ruinas que construir nueva, en parte porque las regulaciones de zonificación han cambiado a lo largo de los años, y la nueva construcción a menudo requiere más de un lote.

“Hay mucho valor físico en ellos; hay ladrillos, madera, ventanas, pisos que valen decenas de miles de dólares. Todo está ahí”, dijo Zemke. “No es fácil, pero es posible devolver la vida a una de estas conchas”.

Para aquellos que buscan viviendas de alta calidad que no tienen miedo de arremangarse, es una “obviedad”, dijo Alex Pereira, un desarrollador de Secure Realty. Ha arreglado dos propiedades en dos años, una un edificio de apartamentos de 15 unidades y la otra, un edificio de condominios de dos familias. Las mejoras engendran mejoras, dijo, y los esfuerzos de un vecino en la cuadra hacen que sea más razonable poner $ 100,000 en un proyecto y saber que habrá retornos.