El rendimiento de un centro comercial se puede medir de muchas maneras.

Utilidad operativa neta, tasas de vacantes, ventas por pie cuadrado.

Sin embargo, de otra manera clave, el centro comercial con mejor rendimiento del área metropolitana de Detroit no es en realidad un centro comercial, aunque solía serlo hace más de dos décadas.

El centro comercial al aire libre Village of Rochester Hills, en los dos años y medio transcurridos entre enero de 2022 y junio de 2024, experimentó solo un mes de disminución interanual del tráfico peatonal, e incluso en enero de 2024, solo bajó un 0,1% con respecto a enero de 2023, según Placer.ai datos proporcionados a Crain’s.

El tráfico general aumentó un 38,8% en 2023 en comparación con 2021 y un 11,1% el año pasado en comparación con 2022. ¿Los primeros seis meses de este año en comparación con enero a junio del año pasado? Un aumento del 9,2%.

Puramente a nivel de tráfico peatonal -Placer.ai utiliza datos de teléfonos celulares y otros dispositivos para hacer sus estimaciones- superó incluso a los pilares de las compras de lujo como Twelve Oaks Mall en Novi y Somerset Collection en Troy.

El Village of Rochester Hills, de 375,000 pies cuadrados, fue reconstruido por Robert B. Aikens & Associates LLC. Anteriormente era el centro comercial cubierto Meadowbrook Village, pero reabrió después de un “desmantelamiento” en 2002 en un esfuerzo de $ 90 millones.

Crain’s solicitó comentarios a Aikens & Associates el lunes.

El pueblo de Rochester Hills es un caso atípico.

The Mall at Partridge Creek en Clinton Township y Somerset Collection en Troy le siguieron el ritmo, anotando solo ocho y nueve meses, respectivamente, desde enero de 2022 durante los cuales tuvieron un tráfico peatonal negativo año tras año.

A otros no les ha ido tan bien.

Cinco centros comerciales de la región (Lakeside Mall en Sterling Heights, Fairlane Town Center en Dearborn, Twelve Oaks en Novi, Southland Center en Taylor y Westland Center en Westland) registraron un tráfico peatonal negativo año tras año en al menos 15 de los 30 meses para los que Placer.ai proporcionado datos.

Todos, excepto Twelve Oaks, han visto cambios sustanciales, generalmente no para mejor, desde que comenzó la pandemia de COVID-19 a principios de 2020.

La escritura había estado en la pared de Lakeside Mall en Sterling Heights.

En octubre de 2022, se hizo público que el propietario del centro comercial, con sede en Florida, planeaba demolerlo y construir un nuevo desarrollo de uso mixto tipo centro de la ciudad con miles de unidades de vivienda más espacio comercial, de oficinas y hotelero.

Sin embargo, incluso antes de eso, el tráfico peatonal de los centros comerciales se había desplomado a un ritmo no visto en otros centros comerciales de la región.

Entre enero de 2022 y junio de 2024, el tráfico peatonal cayó interanualmente en 26 de esos 30 meses, según Placer.ai datos, y 20 de esos 26 meses cayeron a doble dígito.

El centro comercial cerró definitivamente el 30 de junio, marcando el final del centro comercial de casi 50 años de antigüedad que fue desarrollado por el difunto A. Alfred Taubman y Rodamco, inaugurado en 1976. Se expandió en 1990. Se planea un desarrollo de uso mixto de aproximadamente $ 1 mil millones para ocupar su lugar.

El tráfico peatonal del año pasado cayó un 14,5% respecto a 2021 y un 26,2% respecto a 2022. El primer semestre de este año bajó un 8,9% respecto al primer semestre de 2023, según Placer.ai.

Eso no es una sorpresa para Allison Greenfield, directora de desarrollo de Lionheart Capital, cuya subsidiaria Out of the Box Ventures LLC ha sido propietaria del centro comercial desde 2019, cuando pagó 26,2 millones de dólares por él. También es directora de la empresa afiliada Leviathan Development.

“Estaba en declive año tras año, probablemente desde antes de que llegáramos allí”, dijo Greenfield. “Esos números son una prueba más de lo que ya sabemos, que es que estos son pedazos de tierra increíbles en comunidades maravillosas. Hay una manera de verlos transformarse y convertirse en algo nuevo. Pero lo que fueron en el pasado es casi como una nostalgia. Con esa nostalgia, usamos esos recuerdos y esa arquitectura y cómo se diseñaron para informar nuestro futuro”.

“Es parte de la historia más grande en el comercio minorista, obviamente, que es que hay un cambio generacional en los hábitos”, continuó Greenfield. “Estamos en una época en la que comprar no es solo una necesidad. Es ocio y es un pasatiempo. Por lo tanto, la cantidad de metros cuadrados que hemos visto para los centros comerciales en el pasado ya no es necesaria … Creo que estaba sucediendo antes de que llegáramos allí”.

Un propietario anterior de Fairlane Town Center, Starwood Capital Group, con sede en Miami Beach, Florida, se atrasó en un préstamo de valores respaldado por hipotecas comerciales de 161 millones de dólares y el centro comercial fue enviado a suspensión de pagos.

Luego fue comprada por Centennial Real Estate, con sede en Dallas, junto con sus socios Waterfall Asset Management LLC, con sede en la ciudad de Nueva York, y la empresa inmobiliaria Cawley Partners, con sede en Dallas, en mayo de 2022, pero luego, menos de un año después, la vendió a Kohan Retail Investment Group, con sede en Great Neck, Nueva York, por 52 millones de dólares en abril de 2023.

Luego, Kohan se atrasó en los impuestos a la propiedad y recibió avisos de corte de energía por falta de pago de sus facturas de servicios públicos, lo cual es común en los centros comerciales propiedad de Kohan en todo el país. La compañía ha sido descrita como una “carroñera de centros comerciales”.

El tráfico peatonal cayó año tras año en 16 de los 30 meses, y cayó un 3,2% el año pasado en comparación con 2021, y un 3,6% el año pasado en comparación con 2022, según Placer.ai. El tráfico peatonal también ha bajado un 10,3% en el primer semestre de este año en comparación con los primeros seis meses de 2023.

Se envió un correo electrónico a Kohan el lunes en busca de comentarios sobre los datos de tráfico peatonal.

Twelve Oaks, generalmente considerado uno de los centros comerciales más estables y de mejor rendimiento de la región, es propiedad de The Taubman Realty Group LLC, el sucesor de Taubman Centers Inc. luego de una venta a Simon Property Group, con sede en Indianápolis. El centro comercial tiene aproximadamente 1.5 millones de pies cuadrados y se inauguró en agosto de 1977.

El tráfico peatonal cayó en la mitad de los 30 meses interanuales, según Placer.ai. Bajó un 1,5% en 2023 en comparación con 2021, y un 0,8% el año pasado en comparación con 2022. Sin embargo, el tráfico peatonal ha aumentado un 4% en el primer semestre de este año en comparación con el año pasado.

Se envió un correo electrónico a un portavoz de Taubman en busca de comentarios el lunes.

Southland Center en Taylor ha visto días mejores.

La semana pasada, Crain’s informó que el centro comercial en Eureka Road había salido al mercado para la venta luego de un incumplimiento de un préstamo CMBS de 78,75 millones de dólares de Barclays en 2012.

Aunque los ingresos operativos netos han aumentado en los últimos años, pasando de $9.17 millones en 2021 a $9.69 millones en 2022 y $9.74 millones el año pasado, el valor del centro comercial se ha desplomado, cayendo de $114.4 millones en el momento en que se emitió el préstamo a solo $64.9 millones hace menos de un año, no mucho más que el saldo actual del préstamo de alrededor de $61.4 millones.

Al tráfico peatonal tampoco le ha ido bien. En 19 de los últimos 30 meses, el tráfico peatonal ha caído año tras año, según Placer.ai. También cayó un 3,1% el año pasado en comparación con 2021, un 2,5% el año pasado en comparación con 2022 y ha bajado un 2,2% en el primer semestre de este año en comparación con el primer semestre de 2023, dice Placer.ai.

Se envió un correo electrónico a un portavoz de Brookfield en busca de comentarios el lunes.

La ciudad de Westland ha estado evaluando qué hacer con Westland Center, su homónimo.

El centro comercial abrió sus puertas en 1965 y la ciudad de Westland, una vez Nankin Township, cambió su nombre después de su querido nuevo centro comercial después de incorporarse como ciudad en 1966.

Pero últimamente ha tenido problemas.

En 21 de los 30 meses Placer.ai rastreó, hubo un tráfico peatonal negativo año tras año. Y el tráfico peatonal cayó un 5,3% el año pasado en comparación con 2021, mientras que el año pasado cayó un 1% en comparación con 2022. En el primer semestre de este año, el tráfico peatonal ha disminuido un 9,3% en comparación con los primeros seis meses de 2023.

Se envió un correo electrónico a Namdar Realty Group, con sede en Great Neck, Nueva York, propietaria de Westland Center.

El alcalde Kevin Coleman dijo el martes que la ciudad se ha estado reuniendo con lo que describió como “partes interesadas” que podrían estar interesadas en asociarse con Namdar en una remodelación o venta del centro comercial, con el objetivo de traer nuevos usos como viviendas, restaurantes, espacios abiertos y otros usos comerciales.

“Todavía no hay nada sólido”, dijo Coleman. “Nos damos cuenta de que el modelo de centro comercial ha cambiado, de modo que los centros comerciales de gama alta todavía están funcionando bien, pero los centros comerciales de nivel medio están luchando”.

“Estamos tratando de que Namdar negocie y trabaje con estas personas para reimaginar la propiedad”, dijo Coleman. “Lo que estamos buscando es más densidad allí. Es una tierra valiosa”.

A principios de 2023, un alcalde anterior calificó al centro comercial de “basura absoluta en este momento”, señalando lo que describió como mala iluminación, poca seguridad y otras cosas que mostraban que el centro comercial estaba en declive.