Un programa de incentivos fiscales de Michigan que ha sido crucial para desarrollos masivos de rellenos urbanos en todo el estado se está quedando sin dinero.

Los fondos para el programa Transformational Brownfield Plan se acercan a un límite de $1.8 mil millones y necesitarían una acción legislativa en Lansing para expandirse, como lo fue en 2023.

Algunos desarrolladores ya están sentados al margen con proyectos, incluido un plan de 1.600 millones de dólares para demoler parcialmente y reconstruir el Renaissance Center en Detroit, que no puede suceder hasta que se renueve el programa.

“En términos del programa TBP, tenemos clientes con invitaciones para postularse bajo el espacio de tope existente, y clientes que también están al margen de la esperanza de que la Legislatura aumente el tope”, dijo Joe Agostinelli, fundador de Michigan Growth Advisors, una subsidiaria del bufete de abogados Miller Johnson, con sede en Grand Rapids. “Esperemos que la Legislatura eleve el tope. Ese sería el mejor resultado”.

Agostinelli, quien anteriormente ocupó cargos en la Corporación de Desarrollo Económico de Michigan y en la organización de desarrollo económico Southwest Michigan First, con sede en Kalamazoo, está llevando a cabo un proyecto frente al río de $797 millones en el centro de Grand Rapids a través del proceso de incentivos. Fulton & Market, un proyecto propuesto en un terreno propiedad de las familias DeVos y Van Andel que contempla tres rascacielos con oficinas, viviendas y un hotel, está buscando casi 320 millones de dólares en financiamiento de incremento de impuestos bajo el programa Transformational Brownfield.

Fulton & Market es uno de los cinco proyectos que está “bajo invitación a postularse”, lo que significa que los fondos están asignados al programa a pesar de que el plan transformador aún necesita la aprobación de la junta del Fondo Estratégico de Michigan, que supervisa el MEDC.

Agostinelli dice que es probable que los fondos restantes en el programa solo sean suficientes para respaldar un proyecto de menor tamaño.

Los funcionarios de Bedrock LLC de Dan Gilbert dicen que el límite debería ampliarse no solo para facilitar la remodelación del Renaissance Center de la compañía, sino también los proyectos en Grand Rapids, Sterling Heights, Dearborn, Muskegon y Traverse City.

Las comunidades “necesitan este programa para seguir viviendo”, dijo Jared Fleisher, vicepresidente de Gilbert’s Rock Family of Companies, a Crain’s Grand Rapids Business.

“Dado que se ha comprometido toda la autoridad disponible del programa, el MEDC no puede aceptar nuevas solicitudes”, dijo Fleisher en un correo electrónico. “Además del Renaissance Center, hay proyectos de reurbanización transformadora en todo el estado que necesitan que se extienda el programa TBP para que puedan avanzar”.

Además de ayudar a reutilizar propiedades urbanas con dificultades, Fleisher dijo que el programa es “completamente responsable desde el punto de vista fiscal y basado en el rendimiento”. Bedrock tiene la intención de presentar esos argumentos a los legisladores.

“La nueva legislatura apenas se está organizando”, dijo Fleisher. “En los próximos meses, tenemos la intención de trabajar con las partes interesadas de todo el estado para argumentar a favor de continuar con el programa TBP y explicar lo que significa para las comunidades de todo Michigan”.

Fleisher señaló que la herramienta ha tenido apoyo bipartidista desde que se promulgó en 2017, y en julio de 2023, cuando la gobernadora Gretchen Whitmer firmó proyectos de ley para duplicar los límites del programa y ampliar la herramienta a más proyectos que califiquen.

Si bien los funcionarios de Bedrock, que está trabajando con General Motors para trasladar la sede del fabricante de automóviles del Renaissance Center al edificio de Bedrock en Hudson’s Detroit, han dicho que los subsidios públicos no se utilizarían para demoler parcialmente el RenCen de varias torres, los incentivos apoyarían la infraestructura pública, los espacios públicos y la remodelación de edificios obsoletos allí.

“Bedrock y General Motors se enfocan únicamente en trabajar con las partes interesadas de todo el estado para explicar el valor del programa TBP, cómo es un programa probado y fiscalmente responsable que realmente está trabajando para hacer posibles proyectos transformadores en todo el estado”, dijo Fleisher.

“Este programa funciona”

El representante estatal Alabas Farhat, demócrata de Dearborn, presentó un proyecto de ley en noviembre de 2024 para aumentar el límite anual del programa transformador de zonas industriales abandonadas, que subsidia proyectos al permitir que los desarrolladores mantengan los aumentos en varios impuestos durante dos décadas. El proyecto de ley murió sin una audiencia durante la sesión del pato cojo. La legislación tendría que ser reintroducida para ser considerada en el período 2025-2026.

“Las comunidades de todo nuestro estado en este momento están esperando para poner en marcha sus proyectos debido al hecho de que el programa de zonas industriales abandonadas en este momento ha llegado a su límite”, dijo Farhat.

El programa de incentivos para terrenos industriales abandonados, dijo, “es un enfoque inteligente y fiscalmente responsable para la revitalización: convertir los edificios deteriorados en espacios vibrantes, salvaguardar nuestro medio ambiente y estimular el crecimiento económico. Los desarrolladores no ven un dólar de incentivos hasta después de que se completa el proyecto y cumplen con los requisitos establecidos localmente”.

El programa transformacional permite a los desarrolladores capturar una parte de los impuestos incrementales generados a partir de cinco fuentes: impuesto sobre la renta de la construcción, impuesto sobre la propiedad, impuesto sobre la renta, impuesto sobre la retención, así como impuesto sobre las ventas y el uso.

El MEDC hace un seguimiento de cuánto del límite de financiación de 1.800 millones de dólares del programa se ha gastado desde que comenzó el programa en 2017. Al 31 de enero, $116.8 millones permanecen en la cuba de captura de impuestos del período de construcción de $200 millones del programa, mientras que quedan poco menos de $10.9 millones para los $1.6 mil millones posteriores a la captura de impuestos sobre ingresos, retenciones y ventas / uso posteriores a la construcción. Los impuestos posteriores a la construcción se capturan durante 20 años.

Los proyectos que han llegado lo suficientemente lejos en el proceso de debida diligencia de un plan transformador de brownfield se incluyen en “bajo invitación a postularse”. Si no reciben la aprobación final, esos montos de incentivos se devolverían al fondo de financiamiento disponible para otros desarrolladores. La junta directiva del Fondo Estratégico de Michigan ha aprobado todos los planes transformadores de zonas industriales abandonadas que ha considerado.

“Definitivamente hay una necesidad de más incentivos, para que el tope aumente”, dijo Agostinelli. “Creo que la razón por la que el tope se sigue consumiendo las dos veces que la legislatura lo aumentó es porque este programa de incentivos funciona para proyectos grandes”.

Los proyectos que solicitan el programa son complejos y requieren “rigurosos esfuerzos de diligencia debida para garantizar la viabilidad del proyecto”, dijo la directora de MEDC Place, Michele Wildman.

Una vez que un proyecto está “bajo invitación para postularse”, el desarrollador tiene 90 días para presentar una solicitud final, y de cuatro a seis meses para proceder a la junta de MSF para su consideración, dijo Wildman.

“El programa TBP es una herramienta increíblemente útil para los desarrolladores porque proporciona incentivos financieros y apoyo para la reurbanización de sitios subutilizados que resultarán en un activo revitalizado para la comunidad”, dijo Wildman por correo electrónico.

El proyecto Fulton & Market de 797 millones de dólares frente al río en Grand Rapids es especialmente caro porque la tierra solía ser parte del río Grand, pero luego se llenó de agregados de baja calidad. El sitio ahora necesita refuerzo geotécnico para soportar las tres torres que se construirían como parte del proyecto.

El equipo de desarrollo de Fulton & Market ha dicho que el proyecto no sería financieramente viable sin la herramienta transformadora de brownfield. Si el programa no recibe fondos adicionales, los proyectos futuros que habrían solicitado el programa serán archivados, dijo Agostinelli.

Jared Belka, socio de Warner Norcross + Judd LLP, trabajó con los equipos de desarrollo detrás de los dos proyectos de Grand Rapids que recibieron incentivos transformadores para terrenos baldíos: el Anfiteatro Acrisure y el Estadio Amway de Grand Action 2.0, así como el proyecto de uso mixto Factory Yards de $147 millones.

También está trabajando con Parkland Properties en la búsqueda de financiamiento transformador para reconstruir el antiguo edificio de Shaw Walker Furniture Co. cerca de Muskegon Lake.

“No hay otra herramienta que pueda respaldar esto, y si se quiere seguir viendo proyectos impactantes en las comunidades, y muchos de estos son sitios por los que se camina o se conduce a diario, esos proyectos no van a avanzar sin algún nivel de apoyo significativo”, dijo Belka. “Los proyectos adecuados que son capaces de utilizar esto, es un cambio de juego y sería difícil de ver si no se expande”.

Los incentivos transformacionales de Shaw Walker están destinados como “bajo invitación a postularse”, pero el desarrollador aún espera ver la herramienta expandida.

“(El TBP) es importante porque los costos de construcción y los costos de interés son mucho más altos de lo que solían ser y las tarifas de alquiler no se han mantenido al día”, dijo Jon Rooks, presidente y propietario de Parkland Properties. “Las tasas de interés casi se han duplicado y los costos de construcción han subido casi un 50% en los últimos cinco años, y las tasas de alquiler de apartamentos no han subido tanto”.

El proyecto de Shaw Walker no habría prosperado sin el programa transformador de zonas industriales abandonadas, dijo Rooks.

“Shaw Walker es un proyecto generacional, es transformador y es importante para la ciudad de Muskegon y todo el oeste de Michigan, en parte debido a la crisis de vivienda y en parte debido a la plaga que corrige”, dijo Rooks.

Parkland Properties también propone reconstruir el antiguo sitio contaminado de la fábrica de papel Sappi a lo largo de la orilla sur del lago Muskegon. La limpieza ambiental del sitio será una tarea enorme. Parkland aún se encuentra en las primeras etapas del proceso de planificación y está trabajando para obtener la aprobación de los reguladores estatales para desarrollar la propiedad, dijo Rory Charron, director de operaciones de Parkland Properties.

“(El programa TBP) es definitivamente una vía que hemos considerado”, dijo Charron sobre el proyecto de la fábrica de papel. “Eso también es un proyecto de legado masivo y grande, y te metes en el mismo barco que nosotros con Shaw Walker. Definitivamente es una opción, pero obviamente el programa tiene límites en la disponibilidad de fondos”.