En un intento por acelerar su participación de mercado en préstamos para la compra de viviendas, Rocket Companies Inc. planea adquirir la correduría de bienes raíces en línea Redfin Corp. en un acuerdo de acciones de 1,750 millones de dólares anunciado el lunes por la mañana.

El acuerdo propuesto debería ayudar al prestamista hipotecario con sede en Detroit a “conectar los puntos” en un ecosistema inmobiliario dispar. Pero aún está por verse hasta qué punto conduce a una gran cantidad de nuevos préstamos hipotecarios.

Además, la adquisición por parte de la empresa matriz que cotiza en bolsa de Rocket Mortgage y de una serie de otras empresas de servicios financieros al consumidor posiciona aún más a la empresa como una ventanilla única para la propiedad de viviendas. La adquisición de Redfin, con sede en Seattle, acelera eso, según el CEO de Rocket, Varun Krishna.

La eliminación de la “fricción” significativa en el proceso de compra de una vivienda (búsqueda dispar de vivienda, corretaje, financiamiento, título y seguro) sirve como el impulsor clave para la adquisición, dicen los ejecutivos de Rocket.

“Este sistema inconexo crea confusión, agrega fricción y aumenta las tarifas de transacción que suman aproximadamente el 10% del costo de una casa, y sin embargo, esta experiencia ineficiente y costosa sigue siendo la norma aceptada”, dijo Krishna en una conferencia telefónica el lunes con inversores y analistas. “Rechazamos ese statu quo. Hay una mejor manera, y vamos a hacerla realidad uniendo la búsqueda, la compra, la venta, la hipoteca, el título y el servicio, todo bajo Rocket”.

Además del acuerdo con Redfin, Rocket también anunció una revisión de su estructura corporativa, liquidando un holding a través del cual el fundador multimillonario Dan Gilbert y un puñado de otros controlaban la compañía. Más sobre eso a continuación. 

De ser aprobado por los accionistas, el acuerdo se cerraría en el segundo o tercer trimestre de este año. Krishna dijo que los ejecutivos no esperan que surjan desafíos regulatorios significativos.

Si bien las hipotecas representan la mayor parte del negocio de Rocket Companies, la compañía también ha operado durante mucho tiempo Rocket Homes, una plataforma de búsqueda de viviendas similar a la que ha ofrecido Redfin. No se esperan cambios en Rocket Homes, según un portavoz de la compañía.

“Rocket, desde hace varios años, se ha centrado en perseguir a los prestatarios (hipotecarios) lo más pronto posible en el proceso”, dijo Guy Cecala, presidente ejecutivo de la publicación comercial de la industria hipotecaria Inside Mortgage Finance. “Esto conecta los puntos y diferencia a Rocket de otros prestamistas”.

El mes pasado, la Oficina Federal de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) retiró una demanda presentada el año pasado contra Rocket Homes alegando sobornos a corredores de bienes raíces e intentos de dirigir a los consumidores hacia préstamos con Rocket Mortgage.

Detalles financieros

El acuerdo propuesto valora a Redfin en 1.750 millones de dólares, o 12,50 dólares por acción. Eso representa una prima saludable del 63% sobre el precio promedio ponderado de las acciones de la compañía en los últimos 30 días, según un comunicado de prensa, y la adquisición tiene un valor empresarial total de $ 2.36 mil millones.

Pero también pone de manifiesto lo bajo que ha caído el mercado inmobiliario en general, al menos en comparación con el auge inmobiliario de la era de la pandemia de COVID-19 de finales de 2020 y principios de 2021.

En el pico de la compañía en febrero de 2021, las acciones de Redfin cotizaban a más de 70 dólares por acción, lo que representaba un valor de mercado total de más de 9 mil millones de dólares. Si bien las acciones se dispararon con la noticia del acuerdo con Rocket, el valor de mercado de la compañía el lunes fue de poco más de 1.200 millones de dólares.

Fundada en 2004 y pública desde 2017, las acciones de Redfin se intercambiarán por 0,7926 acciones ordinarias de Clase A de Rocket Companies una vez finalizado el acuerdo. La adquisición ha sido aprobada por los directores de ambas compañías y está sujeta a la aprobación de los accionistas de Redfin.

Morgan Stanley es el asesor financiero de Rocket y Paul Weiss es el asesor legal. Goldman Sachs es el asesor financiero de Redfin y Fenwick es el asesor legal.

Los ejecutivos de Rocket dicen que la compañía se beneficiará de los aproximadamente 50 millones de visitantes mensuales al sitio web de Redfin y su lista activa de 1 millón de compradores y alquileres, así como de más de 2,200 agentes de bienes raíces en 42 estados. Rocket, conocida desde hace mucho tiempo por su enfoque en proporcionar préstamos de refinanciamiento, dice que se espera que el acuerdo impulse el crecimiento en el espacio de compra de viviendas.

También se espera que el acuerdo genere más de 60 millones de dólares en sinergias de ingresos al emparejar a los clientes financieros de la compañía con los agentes inmobiliarios de Redfin, y al impulsar a los clientes que trabajan con los agentes de Redfin a las ofertas de hipotecas, títulos y servicios de Rocket, según el comunicado.

El comunicado también señala que se anticipan 200 millones de dólares en sinergias de ahorro de costos para 2027, pero dado el tamaño de las compañías combinadas propuestas, es poco probable que eso mueva la aguja para la mayoría de los consumidores que continúan enfrentando altos costos de vivienda y tasas de interés elevadas, dijo Brian Connolly, profesor de derecho comercial centrado en bienes raíces en la Escuela de Negocios Ross de la Universidad de Michigan.

“Si eso sucede, va a ser difícil para un consumidor detectar cómo está sucediendo”, dijo Connolly sobre los ahorros de costos propuestos por el acuerdo.

Por su parte, Redfin ha tenido problemas de rentabilidad, perdiendo más de 100 millones de dólares en cada uno de los dos últimos años. La compañía tiene una capitalización de mercado de poco menos de 1.300 millones de dólares, en comparación con la capitalización de mercado de Rocket de 28.000 millones de dólares.

Las acciones de Redfin (NASDAQ:RDFN) subieron casi un 70% el lunes por la mañana, y las acciones cotizaban a poco menos de 10 dólares a las 11 a.m. En comparación, las acciones de Rocket (NYSE:RKT) cayeron a lo largo del día y bajaron más del 16% a las 2:50 p.m., con las acciones a 13,14 dólares.

En el futuro, la pregunta es si los consumidores se sienten cómodos poniendo todas sus necesidades proverbiales de compra de vivienda en una canasta controlada por una empresa.

“Es muy difícil conectar la compra de una vivienda con los préstamos hipotecarios”, dijo Cecala. “A la mayoría de las personas no les gusta comprometerse con un prestamista específico mientras buscan una casa”.

A finales de 2024, Rocket se situaba como el tercer mayor prestamista hipotecario del país, con unos 95.800 millones de dólares en originaciones y una cuota de mercado total del 5,8%, según datos del FMI.

“Realmente pensamos en esto como dos compañías de datos y tecnología que se unen para resolver un problema importante de la propiedad de viviendas”, dijo el CEO de Rocket, Krishna, sobre el acuerdo.

Cambio en la estructura corporativa

Al lanzar el acuerdo anunciado con Redfin, Rocket Companies también anunció el lunes un nuevo incentivo para los accionistas, así como una estructura corporativa revisada.

Desde que salió a bolsa en el verano de 2020, el fundador de Rocket, Dan Gilbert, y un puñado de otros han controlado la gran mayoría de la empresa a través de un holding llamado Rock Holdings Inc., conocido como una estructura “Up-C”. Esa estructura ahora terminará.

En el futuro, Gilbert y otros accionistas de Rock Holdings mantendrán sus acciones directamente en Rocket Companies. La medida reduce el número de clases de acciones ordinarias de cuatro a dos, y la compañía también cambiará la estructura de su junta directiva, una medida que “elimina efectivamente los derechos de supervoto” que tienen Gilbert y otros accionistas de Rock Holdings, según el director financiero de Rocket Companies, Brian Brown.

En total, Gilbert tendrá casi 1.500 millones de las nuevas acciones ordinarias de Clase L y tendrá más del 62% del poder de voto combinado para cualquier asunto que requiera una votación de la junta. Como tal, Rocket seguirá siendo una “empresa controlada”, según las definiciones de la Bolsa de Valores de Nueva York, según una presentación de valores del lunes por la mañana.

“Creemos que el colapso de Up-C viene con otros beneficios, incluida una estructura corporativa simplificada con obligaciones fiscales y registro de estados financieros más fáciles de entender”, dijo Brown en la llamada del lunes por la mañana. “También facilita el uso de nuestras acciones como moneda para adquisiciones como (Redfin)”.

Además del colapso de la estructura de Up-C, Brown anunció que la junta directiva de la compañía ha declarado un dividendo especial de 80 centavos por acción como una forma de dispersar los 119 millones de dólares en efectivo que la compañía ha acumulado. La medida supone el primer pago de dividendos de Rocket desde marzo de 2022, dijo Brown.